1. Hợp đồng thuê nhà là gì và luật nào chi phối?

Hợp đồng thuê nhà là thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn, bên thuê trả tiền thuê theo thỏa thuận. Về bản chất đây là một dạng hợp đồng thuê tài sản, đồng thời chịu sự điều chỉnh của pháp luật về nhà ở vì đối tượng thuê là nhà ở.

Bộ luật Dân sự 2015 dành cả một cụm điều cho hợp đồng thuê tài sản, từ Điều 472 đến Điều 482: Điều 472 định nghĩa hợp đồng thuê tài sản, Điều 473 giá thuê, Điều 474 thời hạn thuê, Điều 475 cho thuê lại, Điều 476 giao tài sản thuê, Điều 477 nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê, Điều 478 nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê, Điều 479 nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê, Điều 480 nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng và mục đích, Điều 481 trả tiền thuê, Điều 482 trả lại tài sản thuê.

Chính Điều 472 chỉ rõ hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và quy định khác có liên quan. Nghĩa là hai luật chạy song song: Luật Nhà ở là luật chuyên ngành nên ưu tiên khi có xung đột, còn Bộ luật Dân sự lấp những chỗ Luật Nhà ở không nói tới.

Đây không phải chuyện lý thuyết. Điều 479 Bộ luật Dân sự quy định bên thuê phải bảo quản tài sản, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ, làm mất hay hư hỏng thì bồi thường - nhưng bên thuê không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên do sử dụng. Luật Nhà ở không nhắc lại điều này, và không mẫu nào trong mười mẫu dưới đây ghi vào. Kết quả là chủ nhà bắt người thuê trả tiền sửa điều hòa dùng ba năm, còn người thuê không biết mình có quyền từ chối.

2. Bắt buộc lập thành văn bản, không bắt buộc công chứng

Điều 163 Luật Nhà ở 2023 mở đầu bằng câu "Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản". Không có ngoại lệ cho thuê ngắn hạn hay giá trị nhỏ.

Nhưng khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 xếp hợp đồng thuê nhà ở vào nhóm không phải công chứng, chứng thực - cùng với cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở - trừ khi các bên có nhu cầu. Dù thuê sáu tháng hay sáu năm cũng vậy.

Cũng theo khoản 2 Điều 164, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì là thời điểm ký kết. Đây là lý do ngày ký tại khoản 10 Điều 163 không phải thủ tục hình thức: bỏ trống ngày ký là bỏ trống luôn thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực. Nên công chứng nếu thuê dài hạn, giá trị lớn, hoặc thuê để làm trụ sở doanh nghiệp - không phải vì luật ép, mà vì giá trị chứng cứ khi ra tòa.

3. Hợp đồng thuê nhà phải có những nội dung gì?

Điều 163 Luật Nhà ở 2023 liệt kê 11 nhóm nội dung. Cần lưu ý ngay: điều này dùng chung cho mọi giao dịch nhà ở - mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý - chứ không có điều riêng cho hợp đồng thuê. Vì vậy khi áp vào hợp đồng thuê thì phải lọc.

Nguyên văn Điều 163:

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên. Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Lọc lại cho hợp đồng thuê: phần về căn hộ chung cư ở khoản 2 chỉ bắt buộc với mua bán và thuê mua; khoản 3 bỏ "giá trị góp vốn"; khoản 5 bỏ "thời gian bảo hành", "thời hạn góp vốn" và "thời hạn sở hữu"; ở khoản 6, câu buộc ghi rõ quyền và nghĩa vụ về sửa chữa hư hỏng chỉ áp cho thuê mua, không phải thuê thường.

Điều luật cần biết ngoài Điều 163

Điều 170 quy định thời hạn thuê, giá thuê và cho thuê lại nhà ở. Khoản 1 cho hai bên thỏa thuận thời hạn, giá và hình thức trả tiền theo định kỳ hoặc trả một lần. Khoản 2 là ngoại lệ duy nhất trong luật cho phép tăng giá giữa chừng: bên cho thuê cải tạo nhà và được bên thuê đồng ý thì được điều chỉnh giá nếu thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống; giá mới do hai bên thỏa thuận, không thỏa thuận được thì bên cho thuê được đơn phương chấm dứt nhưng phải bồi thường cho bên thuê.

Điều 172 quy định việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở. Khoản 2 liệt kê giới hạn các trường hợp bên cho thuê được đơn phương chấm dứt và thu hồi nhà: cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện; bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận trong hợp đồng; bên thuê sử dụng nhà không đúng mục đích đã thỏa thuận; bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ; bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Ngoài danh sách này là trái luật.

Khoản 3 Điều 172 cho bên thuê quyền đơn phương chấm dứt khi: bên cho thuê không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng; bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Khoản 4 buộc bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác; vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Hai điều liền kề cũng hay cần đến: Điều 171 liệt kê các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, trong đó hợp đồng không xác định thời hạn thì chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo. Điều 173 quy định quyền tiếp tục thuê nhà ở - đây là điều để trả lời câu hỏi chủ nhà bán nhà thì người thuê có phải dọn đi không.

4. Khi nào bắt buộc dùng mẫu của Nghị định 96/2024

Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, và ban hành kèm hai biểu mẫu liên quan tới thuê: mẫu Hợp đồng thuê nhà ở tại Phụ lục II, và mẫu Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Hai mẫu này chỉ bắt buộc khi bên cho thuê là doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản. Người dân có căn nhà dư đem cho thuê không thuộc diện này. Trên thực tế mẫu đó cũng không phù hợp với giao dịch giữa hai cá nhân: nó có mục Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật, căn cứ hồ sơ pháp lý dự án, nhưng lại không có điều khoản tiền đặt cọc.

Điểm đáng chú ý của mẫu Phụ lục II là quyền và nghĩa vụ hai bên được dẫn chiếu thẳng tới Luật Kinh doanh bất động sản 2023: quyền của bên cho thuê theo Điều 18, nghĩa vụ của bên cho thuê theo Điều 19, quyền của bên thuê theo Điều 20, nghĩa vụ của bên thuê theo Điều 21. Nếu bạn thuộc diện phải dùng mẫu này, nên đọc kèm bốn điều đó thay vì chỉ điền vào chỗ trống.

5. Một bản hợp đồng đã điền hoàn chỉnh

Hợp đồng thuê nhà ở đã điền hoàn chỉnh - trang 1/3

Hợp đồng thuê nhà ở đã điền hoàn chỉnh - trang 2/3

Hợp đồng thuê nhà ở đã điền hoàn chỉnh - trang 3/3

Năm điều khoản trong bản này mà không mẫu nào có đủ

Chữ ký của cả hai đồng sở hữu. Sổ đứng tên hai vợ chồng thì cả hai phải ký. Trong mười mẫu dưới đây, chỉ mẫu ban hành năm 2004 chừa sẵn ô này; chín mẫu còn lại bỏ quên - kể cả các mẫu cập nhật 2026.

Hao mòn tự nhiên. Điều 7.3 dẫn thẳng Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 để chặn tranh cãi về điều hòa, bình nóng lạnh, máy giặt.

Nguyên tắc tăng giá khi gia hạn. "Tăng không quá 10% một năm". Không có câu này thì đến lúc gia hạn bạn không có gì để giữ giá.

Chế tài đối xứng. Bên thuê chấm dứt sớm thì mất cọc; bên cho thuê chấm dứt trái thỏa thuận thì hoàn cọc và bồi thường thêm một khoản bằng cọc. Phần lớn mẫu chỉ có chiều bất lợi cho bên thuê.

Quyền tiếp tục thuê khi bán nhà. Điều 8.4 dẫn Điều 173 Luật Nhà ở 2023. Viết vào hợp đồng thì chủ mới không cãi được.

6. 12 điều khoản dễ tranh chấp và điều luật tương ứng

Cột căn cứ ghi thẳng cả khi luật không quy định. Đó là thông tin quan trọng nhất trong bảng: nhiều thứ ai cũng tưởng luật bắt buộc thì thật ra không, và ngược lại.

7. 10 mẫu hợp đồng thuê nhà

Mẫu 1 - Hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP

Biểu mẫu do Chính phủ ban hành, đang có hiệu lực. Chỉ bắt buộc khi bên cho thuê là doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản. Người dân cho thuê nhà lẻ không thuộc diện này.

Dài 12 điều, cấu trúc chặt, quyền và nghĩa vụ hai bên dẫn chiếu thẳng Điều 18 đến Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều 2 mặc định giá thuê đã bao gồm chi phí bảo trì, quản lý vận hành và các khoản thuế bên cho thuê phải nộp - ngược với thói quen của hầu hết chủ nhà lẻ, nên nếu không muốn vậy thì phải sửa. Điều 3 mặc định thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng.

Mẫu 1 - Hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP

⤓ Tải mẫu HĐ Thuê nhà

Mẫu 2 - Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn (Nghị định 96/2024)

Biểu mẫu do Chính phủ ban hành, dùng cho thuê công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn trong công trình xây dựng.

Đây là mẫu có lỗi nặng nhất trong mười mẫu. Phần mở đầu tuyên bố áp dụng cho công trình có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình có công năng hỗn hợp. Nhưng toàn bộ 12 điều bên dưới lại viết "có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú", gọi hai bên là "Bên bán/bên cho thuê mua" và "Bên mua/bên thuê mua", còn khoản 2 Điều 4 thì lạc sang "Thời điểm giao nhận nhà ở". Khoản 2 Điều 12 lặp lại lỗi "Bên mua giữ… Bên bán giữ…" giống Mẫu 1.

Nếu dùng mẫu này, phải sửa toàn bộ các chỗ trên trước khi ký.

Mẫu 2 - Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn (Nghị định 96/2024)

⤓ Tải mẫu HĐ Thuê nhà tại đây

Mẫu 3 - Hợp đồng thuê nhà giữa hai cá nhân

Mẫu tham khảo, dùng cho hai cá nhân thuê và cho thuê nhà, thời hạn dài tính bằng năm, tiền cọc lớn.

Điều khoản đặt cọc chi tiết nhất trong mười mẫu, và đối xứng cả hai chiều: bên nào đơn phương chấm dứt mà không báo trước thì bên đó chịu; bên cho thuê vi phạm phải hoàn cọc và bồi thường thêm một khoản bằng chính tiền cọc. Giá thuê được liệt kê theo từng năm thay vì một con số duy nhất - hợp lý cho hợp đồng dài hạn. Có mốc định lượng rõ: chậm trả quá 15 ngày đầu của kỳ thanh toán thì bên cho thuê được chấm dứt. Có cả nghĩa vụ đăng ký và gia hạn sổ tạm trú cho bên thuê, chi tiết mà các mẫu khác bỏ sót.

Điểm yếu: khoản 6.2 chỉ cho bên thuê đúng một quyền - nhận tài sản thuê theo đúng thỏa thuận - trong khi danh sách nghĩa vụ ở khoản 6.1 dài chín gạch đầu dòng. Nếu bạn là người đi thuê, hãy bổ sung quyền sử dụng ổn định, quyền yêu cầu sửa chữa hư hỏng kết cấu và quyền được báo trước khi chủ nhà vào kiểm tra.

Mẫu 3 - Hợp đồng thuê nhà giữa hai cá nhân

⤓ Tải mẫu HĐ Thuê nhà tại đây

Mẫu 4 - Hợp đồng thuê nhà ngắn gọn

Mẫu tham khảo. Cân bằng tốt nhất giữa độ ngắn và độ đủ - cũng là khung tốt nhất để tùy biến cho nhà trọ, kho bãi, mặt bằng.

Tám điều, vừa hai trang A4, nhưng vẫn đủ các nội dung bắt buộc theo Điều 163. Điều 1.3 để sẵn ba lựa chọn mục đích thuê: để ở, văn phòng công ty, mặt bằng kinh doanh. Điều 4.2 định lượng rõ: hoàn cọc trong 07 ngày kể từ khi kết thúc hợp đồng và bàn giao nhà, sau khi trừ bồi thường và chi phí dịch vụ chưa thanh toán. Điều 5 và 6 phân định trách nhiệm sửa chữa theo nguyên tắc dễ nhớ: hư hỏng lớn về kết cấu do bên cho thuê, hư hỏng nhỏ phát sinh khi sử dụng do bên thuê. Điều 7 chốt một mốc chung: báo trước ít nhất 30 ngày bằng văn bản.

Thiếu điều khoản thuế và không nói gì về nguyên tắc tăng giá khi gia hạn. Nếu thuê dài hạn nên thêm trần tăng giá; nếu bên thuê là doanh nghiệp thì phải thêm điều khoản thuế như Mẫu 5.

Mẫu 4 - Hợp đồng thuê nhà ngắn gọn

⤓ Tải mẫu HĐ Thuê nhà ngắn gọn

Mẫu 5 - Hợp đồng thuê nhà của cá nhân làm văn phòng công ty

Mẫu tham khảo. Đây là tình huống duy nhất trong mười mẫu mà chuyện thuế phải được viết vào hợp đồng.

Mẫu duy nhất có điều khoản thuế: ghi rõ giá thuê chưa bao gồm thuế và bên thuê có trách nhiệm kê khai, nộp thuế thay bên cho thuê. Khi cá nhân cho công ty thuê nhà, hợp đồng cần ghi rõ ba việc: giá thuê đã hay chưa bao gồm thuế, bên nào kê khai và nộp, và nếu công ty nộp thay thì số tiền được trừ khi tính thuế. Mẫu này làm đủ cả ba; chín mẫu còn lại bỏ trống - đó là lý do kế toán hay phải làm lại hợp đồng.

Mẫu 5 - Hợp đồng thuê nhà của cá nhân làm văn phòng công ty

⤓ Tải mẫu HĐ Thuê làm văn phòng

Mẫu 6 - Hợp đồng cho thuê nhà trọ

Mẫu tham khảo, nguyên văn không lược, dùng cho sinh viên và người lao động thuê phòng. Ngắn nhất trong mười mẫu.

Làm tốt phần đơn giá: tiền điện tính theo số công tơ, tiền nước theo khối, chốt số và thanh toán cùng tiền nhà - đúng chỗ nhà trọ hay mập mờ nhất. Có quy định khách ở qua đêm phải báo và được chủ nhà đồng ý, bên thuê chịu trách nhiệm về hành vi của khách.

Hai chỗ cần sửa. Câu "làm hỏng phải sửa, mất phải đền" không loại trừ hao mòn tự nhiên, trái nguyên tắc tại Điều 479 Bộ luật Dân sự - với phòng trọ ở hai đến ba năm thì đây là điều khoản rất đắt cho người thuê. Câu "Bên A phải trả lại tiền đặt cọc cho bên B" nằm trong mục Trách nhiệm chung, không nêu điều kiện, không nêu thời hạn hoàn, không nêu trường hợp mất cọc.

Ngoài ra mẫu thiếu mục đích thuê, thiếu số người ở tối đa, không nói ai đăng ký tạm trú.

Mẫu 6 - Hợp đồng cho thuê nhà trọ

⤓ Tải mẫu HĐ cho thuê trọ

Mẫu 7 - Hợp đồng thuê căn hộ chung cư

Điểm mạnh nhất là câu "Không được tăng giá cho thuê nhà trong suốt thời gian của hợp đồng" - viết thẳng, không cần suy diễn.

Ba chỗ có vấn đề. Trong mục nghĩa vụ của bên thuê có dòng "Bàn giao lại căn hộ nhà chung cư và trang thiết bị cho Bên B khi hết hạn hợp đồng" - phải là cho bên A, bên B không thể bàn giao cho chính mình. Dòng về quyền đề xuất chia sẻ chi phí sửa chữa của bên A bị đặt nhầm vào mục quyền và trách nhiệm của bên B. Và câu "Giá trên không bao gồm thuế VAT, thuế môn bài, thuế nhà hoặc các loại thuế khác, các chi phí này nếu phát sinh thì sẽ do bên thuê nhà thanh toán" đẩy toàn bộ thuế sang bên thuê - trong khi nghĩa vụ thuế từ thu nhập cho thuê thuộc về bên cho thuê; muốn bên thuê nộp thay thì phải ghi rõ là nộp thay và tính vào giá, như Mẫu 5 làm.

Mẫu cấm cho thuê lại tuyệt đối, không có cửa xin phép bằng văn bản.

Mẫu 7 - Hợp đồng thuê căn hộ chung cư

⤓ Tải mẫu HĐ cho thuê chung cư

Mẫu 8 - Hợp đồng thuê nhà song ngữ Việt – Anh

Mẫu do công ty luật soạn, dùng cho người nước ngoài hoặc công ty có yếu tố nước ngoài thuê nhà. Lập 04 bản: 02 tiếng Việt, 02 tiếng Anh; khi có mâu thuẫn thì bản tiếng Việt có giá trị thi hành.

Điểm mạnh lớn nhất: khoản 2.2.4 đặt trần tăng giá khi gia hạn - không vượt quá 15% tiền thuê quy định tại hợp đồng. Đây là mẫu duy nhất trong mười mẫu có trần tăng giá bằng con số cụ thể. Khoản 3.1.2 cũng được soạn khéo: bên cho thuê tự ý thay đổi tiền thuê dẫn tới phải chấm dứt hợp đồng thì bị coi như bên cho thuê đơn phương chấm dứt - chặn được chiêu ép tăng giá. Khoản 4.7 buộc bên cho thuê sửa hư hỏng kết cấu chậm nhất 30 ngày kể từ ngày nhận thông báo, có mốc rõ ràng. Khoản 4.10 giao bên cho thuê đăng ký tạm trú cho nhân viên bên thuê.

Ba lỗi soạn thảo: mẫu vẫn dùng "CMTND" - thuật ngữ đã bỏ; khoản 3.1.1 viết "Tiền thuê: là ....../tháng (bằng chữ: một tháng)" trong khi chỗ "bằng chữ" phải là số tiền viết bằng chữ; khoản 3.2 viết "bảo đảm bên A đã thanh toán đầy đủ các khoản mục được ghi trong điều 3.1.2.2" - ghi nhầm bên A thay vì bên B, và điều 3.1.2.2 không tồn tại trong mẫu.

Một điểm cần cân nhắc: mẫu yêu cầu trả trước 06 tháng tiền thuê bằng tiền mặt ngay khi ký. Với hợp đồng có yếu tố nước ngoài thì đây là rủi ro lớn cho bên thuê, nên đổi sang chuyển khoản. Điều 6 cũng chỉ liệt kê hai trường hợp chấm dứt, và báo trước 03 tháng - nặng hơn mức 30 ngày tại khoản 4 Điều 172.

Mẫu 8 - Hợp đồng thuê nhà song ngữ Việt – Anh

⤓ Tải mẫu HĐ thuê nhà cho người nước ngoài

Mẫu 9 - Mẫu hợp đồng thuê nhà ở đơn giản nhất

Không nên dùng nguyên trạng. Ảnh dưới là toàn bộ mẫu, không lược.

Hai vấn đề lớn. Thứ nhất, mẫu không có bất kỳ điều khoản nào về tiền đặt cọc - trong khi chính bài viết đăng mẫu này lại có mục hỏi đáp khuyên đặt cọc 1 đến 3 tháng và ghi rõ điều kiện hoàn cọc trong hợp đồng. Thứ hai, Điều 5 về chấm dứt hợp đồng để trống hoàn toàn, chỉ có hai dấu chấm lửng.

Nguồn đăng mẫu này vẫn dẫn Điều 121 và Điều 122 Luật Nhà ở 2014 - luật đã hết hiệu lực từ 01/8/2024, nội dung tương ứng nay là Điều 163 và Điều 164 Luật Nhà ở 2023.

Mẫu 9 - Mẫu hợp đồng thuê nhà ở đơn giản nhất

⤓ Tải mẫu HĐ thuê nhà đơn giản

Mẫu 10 - Hợp đồng thuê nhà ở ban hành kèm Quyết định 58/2004/QĐ-UB

Đã lỗi thời 22 năm, không nên dùng. Đưa vào đây vì nó vẫn đang nằm trên một cổng thông tin gắn với cơ quan nhà nước và người tìm mẫu vẫn tải về.

Nhưng có một thứ đáng học: đây là mẫu duy nhất trong mười mẫu chừa sẵn ô cho vợ hoặc chồng bên cho thuê ký cùng - đúng cái lỗi nguy hiểm nhất mà chín mẫu kia bỏ quên. Mẫu năm 2004 làm được điều mà mẫu năm 2026 không làm.

Mẫu 10 - Hợp đồng thuê nhà ở ban hành kèm Quyết định 58/2004/QĐ-UB

⤓ Tải mẫu HĐ thuê nhà tại đây

8. Những điều cần làm trước khi ký

Xác minh tư cách bên cho thuê. Đối chiếu tên trên sổ đỏ hoặc sổ hồng với người ký. Nếu là đồng sở hữu, ví dụ sổ đứng tên cả vợ và chồng, thì hợp đồng phải có chữ ký của tất cả. Nếu người ký không phải chủ sở hữu, họ phải có hợp đồng ủy quyền đã công chứng ghi rõ phạm vi được cho thuê. Kiểm tra xem nhà có đang tranh chấp, thế chấp ngân hàng hay bị kê biên không. Đây là lỗi duy nhất trong danh sách có thể khiến hợp đồng vô hiệu ngay từ đầu, chứ không chỉ gây bất lợi.

Lập biên bản bàn giao chi tiết. Liệt kê từng thiết bị và tình trạng hoạt động, chụp ảnh và quay video toàn bộ căn nhà lúc nhận bàn giao. Đây là thứ quyết định ai chịu chi phí khi trả nhà, chứ không phải lời hứa miệng lúc xem nhà.

Định lượng mọi thứ. Thay "thanh toán vào đầu tháng" bằng "từ ngày 01 đến ngày 05 hằng tháng". Thay "tăng giá hợp lý" bằng "tăng không quá 10% một năm". Thay "báo trước một thời gian" bằng "báo trước 30 ngày bằng văn bản". Mọi chỗ mơ hồ đều sẽ được diễn giải theo hướng bất lợi cho bên yếu thế hơn khi tranh chấp.

Cân nhắc công chứng dù luật không bắt buộc. Nên công chứng nếu thuê dài hạn hoặc giá trị lớn, thuê để làm trụ sở doanh nghiệp vì nhiều thủ tục cần hợp đồng có công chứng, hoặc khi bạn muốn có chứng cứ mạnh nếu phải ra tòa.

Dùng bản đánh máy thay vì viết tay sơ sài. Gạch chéo các chỗ trống không dùng để tránh bị điền thêm sau khi ký. Ký nháy từng trang. Mỗi bên giữ một bản gốc.

Căn cứ pháp lý

Văn bản pháp luật:

1. Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15 - Điều 163, 164, 170, 171, 172, 173.
2. Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 - Điều 472 đến Điều 482.
3. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Điều 18, 19, 20, 21.
4. Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản - Phụ lục II và mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng.

Ảnh các mẫu trong bài được dựng lại từ nội dung biểu mẫu ở các nguồn trên để xem nhanh bố cục. Bản hợp đồng đã điền ở mục 5 là ví dụ minh họa, mọi thông tin cá nhân trong đó là hư cấu.

Bài viết mang tính tham khảo. Quy định pháp luật được cập nhật thường xuyên; trước khi áp dụng, hãy đối chiếu văn bản đang có hiệu lực. Với hợp đồng giá trị lớn hoặc tình huống phức tạp, nên tham vấn luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký.