1. Đặt cọc mua nhà đất: căn cứ pháp lý và 5 mốc
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 328 | “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. | 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” |
Hình 1. Đặt cọc mua nhà đất: 5 mốc từ ký cọc đến sang tên và cách xử lý tiền cọc
| ⚖ Nghị định 21/2021/NĐ-CP – Điều 37 | “Điều 37. Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước | Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.” |
| ⚖ Luật Nhà ở 2023 – trích khoản 1 Điều 160 | “1. Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây: | a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này; | b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; | c) Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn; | d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc không thuộc trường hợp bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, biện pháp ngăn chặn theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền; …” |
Hợp đồng đặt cọc là bước trước, còn các điều kiện trên phải có đủ khi ký hợp đồng mua bán nhà ở. Vì vậy hợp đồng đặt cọc nên ghi rõ bên bán cam kết nhà đất đủ điều kiện giao dịch tại ngày công chứng; nếu không đủ do lỗi bên bán (che giấu tranh chấp, kê biên) thì bên bán chịu phạt cọc.
2. Tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập. Mục 2.1 đến 2.4 là mẫu soạn theo quy định trước đây – cần sửa trước khi dùng. Mục 2.5 là mẫu Ban biên tập soạn riêng cho mua nhà gắn liền với đất theo quy định hiện hành.
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | – CMND, CMTND đã hết giá trị sử dụng: thay bằng số định danh cá nhân (thẻ căn cước, căn cước công dân). | – Sổ hộ khẩu không còn sử dụng: thay “Hộ khẩu thường trú” bằng “Nơi cư trú”. | – Mẫu 5 còn in “quận/huyện” trong địa chỉ: chính quyền địa phương nay là tỉnh/thành phố và xã/phường – ghi theo địa danh hiện hành. | – Mẫu 3, Mẫu 4 ghi “Sinh năm”: ghi đủ ngày, tháng, năm sinh để khớp dữ liệu căn cước khi công chứng. |
2.1. Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất (nhà và đất) – cần sửa trước khi dùng
Dùng khi mua nhà gắn liền với đất: có phần thông tin thửa đất và phần tài sản gắn liền (loại nhà, diện tích sàn, kết cấu, số tầng, năm hoàn thành), giá trọn gói kèm trang thiết bị, nội thất. Điều 2 “Phạt hợp đồng” chỉ có dòng trống – phải tự ghi xử lý tiền cọc.
Hình 2. Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất (nhà và đất) (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất (Mẫu 1)
2.2. Giấy đặt cọc mua bán nhà ngắn gọn – cần sửa trước khi dùng
Bản một trang ba điều, phần bên bán in sẵn “Bà … Và Ông …” đồng sở hữu ngôi nhà. Chỉ hợp với khoản cọc nhỏ, ký nhanh; thiếu thời hạn đặt cọc, giá mua bán, hạn ký hợp đồng công chứng.
Hình 3. Giấy đặt cọc mua bán nhà ngắn gọn (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Giấy đặt cọc mua bán nhà (Mẫu 2)
2.3. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất – cần sửa trước khi dùng
Dùng khi chỉ mua đất (chưa có nhà hoặc nhà không ghi nhận trên Giấy chứng nhận). Có thời hạn đặt cọc, giá chuyển nhượng cố định, mức phạt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015. Mẫu 3 (Word .doc) và Mẫu 4 (bản cập nhật 2026) cùng nội dung.
Hình 4. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Mẫu 4)
2.4. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản (PDF) – cần sửa trước khi dùng
Bản PDF 2 trang, 6 điều, có thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng và điều phạt cọc. Lỗi nặng: nhầm vai trò hai bên (xem Mục 3) – phải sửa lại toàn bộ trước khi dùng.
Hình 5. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản (PDF) (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất đơn giản – bản PDF (Mẫu 5)
2.5. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ban biên tập soạn)
Mẫu 5 điều dành riêng cho mua nhà gắn liền với đất: mô tả cả thửa đất và căn nhà, ghi hiện trạng thế chấp, cho thuê, người đang cư trú, nội thất bàn giao kèm; hạn giải chấp, hạn bàn giao nhà; phạt cọc và thuế, phí. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 6. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.5 | Quốc hiệu, tiêu ngữ. HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (Bảo đảm việc mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Căn cứ Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023; ngày, nơi ký. | Bên nhận đặt cọc (Bên A – bên bán, gồm vợ và chồng hoặc tất cả người có tên trên Giấy chứng nhận), Bên đặt cọc (Bên B – bên mua): họ tên, số định danh cá nhân, nơi cư trú, tài khoản nhận tiền. | Điều 1. Nhà đất và giá mua bán: thửa, tờ, diện tích, mục đích sử dụng đất; nhà (số tầng, diện tích sàn); số phát hành, số vào sổ Giấy chứng nhận; nội thất bàn giao kèm; giá trọn gói. | Điều 2. Tiền đặt cọc và thời hạn: số tiền, hình thức giao, hạn ký hợp đồng mua bán tại tổ chức hành nghề công chứng; tiền cọc trừ vào giá. | Điều 3. Hiện trạng nhà và bàn giao: cam kết không tranh chấp, kê biên; giải chấp trước ngày công chứng; chấm dứt hợp đồng thuê, người cư trú chuyển đi; hạn bàn giao nhà. | Điều 4. Phạt cọc và xử lý tiền cọc: Bên B từ chối mất cọc; Bên A từ chối trả cọc và khoản tương đương (tổng số tiền, hạn trả); trường hợp không phạt cọc. Điều 5. Thuế, phí và hiệu lực; số bản. Chữ ký hai bên. |
3. Hướng dẫn cách ghi và lỗi trong mẫu
Hình 7. Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất (Mẫu 1): cách ghi phần nhà đất và giá
| Nội dung | Cách ghi khi mua nhà đất | Lỗi hay gặp |
| Bên nhận cọc | Tất cả người có tên trên Giấy chứng nhận; nhà là tài sản chung vợ chồng thì cả hai cùng ký | Chỉ chồng hoặc vợ ký nhận cọc |
| Thửa đất | Thửa, tờ, diện tích, mục đích, thời hạn sử dụng – chép đúng Giấy chứng nhận | Ghi theo lời kể, không đối chiếu bản chính |
| Căn nhà | Loại nhà, diện tích xây dựng, diện tích sàn, kết cấu, số tầng, năm hoàn thành | Bỏ trống phần nhà, sau tranh cãi phần xây thêm |
| Nội thất, thiết bị | Liệt kê thứ để lại (điều hòa, bếp, tủ…), giá đã gồm hay chưa | Ghi “nội thất hiện có” chung chung |
| Tiền cọc, giá | Bằng số, bằng chữ; chuyển khoản; giá trọn gói cố định | Không ghi giá, không ghi chữ “đặt cọc” |
| Hạn ký hợp đồng chính | Ngày cụ thể, tại tổ chức hành nghề công chứng | “Trong thời gian làm thủ tục” |
| Thế chấp, cho thuê | Hạn giải chấp; hạn người thuê dọn đi; hậu quả nếu trễ | Không nhắc tới, đến ngày công chứng mới phát hiện |
| Bàn giao, thuế phí | Số ngày bàn giao sau công chứng; ai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng | Ghi “thuế đất” hoặc để trống |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 5 nhầm vai trò: ghi “Bên đặt cọc (Bên A)” nhưng Điều 1 lại mô tả Bên A là chủ sở hữu mảnh đất, phải chuyển nhượng cho Bên B và chịu phạt cọc. Bên đặt cọc là bên mua – sửa lại tên hai bên hoặc nội dung các điều cho thống nhất. | – Mẫu 5 ghi bên nhận cọc “chịu phạt cọc gấp 2 lần số tiền đã nhận đặt cọc”: dễ hiểu thành trả cọc cộng thêm gấp đôi. Ghi rõ “trả lại tiền cọc và một khoản tiền bằng tiền cọc, tổng cộng … đồng”. | – Mẫu 2 ghi “Bên A còn phải trả cho Bên A số tiền”: sửa thành “trả cho Bên B”, nếu không điều phạt cọc vô nghĩa. | – Mẫu 1 để Điều 2 “Phạt hợp đồng” toàn dòng trống và đánh số “1.” hai lần; điền xử lý tiền cọc theo khoản 2 Điều 328 và đánh lại số. | – Mẫu 1, Mẫu 3, Mẫu 4 ghi “hậu pháp lý của việc giao kết”: sửa thành “hậu quả pháp lý”. | – Không nhầm tiền đặt cọc với tiền trả trước: giấy chỉ ghi “nhận tiền” thì khoản đó được coi là tiền trả trước, không phạt cọc được (Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP). |
4. Ví dụ đặt cọc mua nhà phố
Hình 8. Ví dụ hợp đồng đặt cọc mua nhà phố giá 4,2 tỷ đồng, cọc 420 triệu đồng (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: ông Ninh Quang Vũ đặt cọc 420 triệu đồng (10%) để mua căn nhà 3 tầng, diện tích sàn 180 m² trên thửa đất 64 m² giá 4,2 tỷ đồng của vợ chồng ông Châu Văn Định, bà Lạc Thị Nga. Nhà đang thế chấp ngân hàng và đang cho thuê đến 31/10/2026, nên hợp đồng ghi: bên bán giải chấp trước ngày công chứng, người thuê dọn đi trước 31/10/2026, hai bên ký hợp đồng mua bán chậm nhất 15/11/2026 và bàn giao nhà trong 30 ngày sau công chứng. Nếu bên bán đổi ý, bên bán trả tổng cộng 840 triệu đồng trong 07 ngày.
| Lưu ý riêng khi đặt cọc mua nhà gắn liền với đất | – Nhà đang thế chấp: tiền cọc nên chuyển vào tài khoản của bên bán hoặc phối hợp với ngân hàng nhận thế chấp để tất toán khoản vay; ghi hạn giải chấp và quyền lấy lại cọc nếu bên bán không giải chấp được. | – Nhà đang cho thuê: ghi ngày người thuê trả nhà, hoặc bên mua đồng ý tiếp nhận hợp đồng thuê đến hết hạn – tránh nhận nhà không được vì người thuê chưa đi. | – Đối chiếu phần nhà trên Giấy chứng nhận với thực tế: tầng, phòng xây thêm chưa được chứng nhận có thể chưa sang tên được; ghi ai chịu thủ tục bổ sung. | – Hẹn bàn giao nhà, đồng hồ điện nước, nợ phí dịch vụ cụ thể; có thể giữ lại một phần tiền đến khi bàn giao xong. | – Sau công chứng, hai bên khai thuế, lệ phí và đăng ký biến động (sang tên) trong 30 ngày; giao nhận tiền cọc nên kèm giấy giao nhận tiền có chữ ký của cả vợ và chồng. |
Kết luận
Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất cần mô tả đủ cả thửa đất lẫn căn nhà, ghi tiền cọc, giá, hạn ký hợp đồng công chứng và cách xử lý tiền cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Với nhà, phải chốt thêm hiện trạng thế chấp, cho thuê, nội thất và hạn bàn giao. Mẫu tải về cần sửa CMND, hộ khẩu và các lỗi nêu ở Mục 3 trước khi ký. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu mua bán nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 10/10/2026. Giao dịch giá trị lớn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi giao tiền cọc. |