Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà mới nhất 2026

1. “Hợp đồng đặt cọc thuê nhà” là gì?

Hợp đồng đặt cọc thuê nhà là văn bản ghi nhận việc bên thuê (bên đặt cọc) giao cho bên cho thuê (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền – gọi là tiền đặt cọc – nhằm bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thuê nhà.

Dùng vào mục đích gì?

1. Giữ chỗ / giữ nhà: bên thuê ưng căn nhà, đặt cọc để bên cho thuê không cho người khác thuê trong thời gian chuẩn bị ký hợp đồng.
2. Ràng buộc hai bên thực hiện đúng cam kết: ai "quay xe" sẽ chịu hậu quả tài chính theo Điều 328.
3. Làm bằng chứng đã giao – nhận một khoản tiền, tránh tranh chấp "nói miệng".
4. Thường dùng khi thuê nhà ở, căn hộ, mặt bằng, văn phòng; số tiền cọc phổ biến là 1–3 tháng tiền thuê.

2. Căn cứ pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015

Bộ luật Dân sự 2015 (Luật số 91/2015/QH13) là căn cứ gốc điều chỉnh việc đặt cọc. Nội dung Điều 328 như sau:

Bổ sung: Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP hướng dẫn thi hành về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ -bên nhận đặt cọc phải giữ gìn, không được khai thác, sử dụng hay xác lập giao dịch với tài sản đặt cọc nếu không được đồng ý.

Về công chứng: pháp luật không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc thuê nhà. Tuy nhiên, với số tiền cọc lớn, các bên nên công chứng để tăng giá trị chứng cứ và hạn chế rủi ro.

3. Điểm khác biệt (Information Gain): xử lý mất cọc / đền cọc gấp đôi

Hầu hết mẫu chỉ đưa điều khoản chung chung. Bảng dưới đây cụ thể hóa hậu quả pháp lý theo Điều 328 cho từng tình huống, kèm ví dụ bằng số (giả sử tiền cọc 20 triệu đồng) -đây là phần bạn cần nắm kỹ nhất.

3.1. Bảng xử lý tiền cọc theo từng tình huống

3.2. Hai lưu ý khiến bạn mất/không mất tiền oan

a) "Đặt cọc" khác "tiền trả trước"

Nếu văn bản chỉ ghi bên thuê giao một khoản tiền mà không dùng đúng từ "đặt cọc" (ví dụ ghi "tiền trả trước", "tạm ứng"), thì theo Điều 328 và thực tiễn xét xử, khoản tiền đó không phát sinh chế tài phạt cọc. Bên vi phạm chỉ phải hoàn trả, không bị mất/đền gấp đôi. Muốn ràng buộc mạnh, phải ghi rõ chữ "đặt cọc".

b) Được thỏa thuận mức phạt khác

Cụm "trừ trường hợp có thỏa thuận khác" trong Điều 328 cho phép hai bên tự thỏa thuận mức phạt cọc cao hơn (gấp 2, gấp 3…) hoặc cơ chế xử lý riêng. Nếu có thỏa thuận, áp dụng theo thỏa thuận đó thay vì mức "gấp đôi" mặc định.

4. Mẫu hợp đồng đặt cọc thuê nhà (đã điền minh họa)

Mẫu dưới đây đã điền sẵn số liệu ví dụ để bạn dễ hình dung, phần bôi vàng là các thông tin cần điền. Điều khoản xử lý cọc được viết bám sát Điều 328 BLDS 2015.

5. Tổng hợp mẫu hợp đồng cọc thuê nhà

→ Tải PDF trực tiếp

6. Câu hỏi thường gặp (FAQ)

Đặt cọc thuê nhà có bắt buộc công chứng không?

Không bắt buộc. Hợp đồng đặt cọc chỉ cần lập thành văn bản, hai bên ký; công chứng là tùy nhu cầu để tăng tính pháp lý.

Bên cho thuê đổi ý không cho thuê nữa thì sao?

Theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015, bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và đền thêm một khoản tương đương (mặc định người thuê nhận về gấp đôi tiền cọc), trừ khi có thỏa thuận khác.

Đặt cọc bao nhiêu tiền là hợp lý?

Pháp luật không quy định mức cụ thể; thực tế phổ biến là 1–3 tháng tiền thuê, do hai bên thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng.

Lỡ ghi "tiền trả trước" thay vì "đặt cọc" có bị phạt cọc không?

Không. Nếu không ghi đúng bản chất "đặt cọc", khoản tiền thường chỉ được xem là trả trước và không phát sinh chế tài mất cọc/đền gấp đôi.

6. Kết luận

Một hợp đồng đặt cọc thuê nhà chắc chắn cần: (1) ghi rõ chữ "đặt cọc" và mục đích bảo đảm giao kết hợp đồng thuê; (2) nêu đúng cơ chế xử lý theo Điều 328 BLDS 2015 (mất cọc / đền cọc gấp đôi); (3) ghi rõ số tiền, thời hạn ký hợp đồng chính thức; và (4) thỏa thuận mức phạt riêng nếu muốn. Dùng mẫu đã điền ở Mục 4 làm khung và tham vấn luật sư cho trường hợp cụ thể.