1. Đặt cọc theo Bộ luật Dân sự 2015: 3 kết cục của tiền cọc
| ⚖ Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 328 | “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. | 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.” |
Hình 1. Đặt cọc 300 triệu đồng mua đất giá 3 tỷ đồng: ba kết cục của tiền cọc
| ⚖ Nghị định 21/2021/NĐ-CP – Điều 37 | “Điều 37. Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước | Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.” |
| ⚖ Luật Kinh doanh bất động sản 2023 – khoản 5 Điều 23 | “5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.” |
Bộ luật Dân sự 2015 không quy định hình thức bắt buộc của đặt cọc và Luật Đất đai 2024 không liệt kê hợp đồng đặt cọc vào nhóm phải công chứng, chứng thực. Với giao dịch nhà đất, nên lập thành văn bản, chuyển khoản và có thể công chứng theo yêu cầu để làm chứng cứ khi tranh chấp.
2. Tải mẫu hợp đồng đặt cọc
Các file dưới đây tải trực tiếp, không cần đăng nhập, xếp theo mục đích đặt cọc. Mục 2.1 đến 2.5 là mẫu soạn theo quy định trước đây – cần sửa trước khi dùng. Mục 2.6 là mẫu Ban biên tập soạn cho giao dịch nhà đất theo quy định hiện hành.
| ⚠ Cảnh báo: mẫu đã thay đổi | – CMND đã hết giá trị sử dụng: thay bằng số định danh cá nhân (thẻ căn cước, căn cước công dân). | – Sổ hộ khẩu không còn sử dụng: thay “Hộ khẩu thường trú” bằng “Nơi cư trú”. | – Căn cứ Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 đã hết hiệu lực: thay bằng Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 (nếu giữ phần căn cứ). | – Xóa địa danh, năm in sẵn; bổ sung hạn ký hợp đồng chính và mức phạt cọc cụ thể. |
2.1. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất – cần sửa trước khi dùng
Dùng khi đặt cọc để mua đất (đất ở, đất nông nghiệp): thông tin vợ chồng hai bên, tài sản đặt cọc, thời hạn, mục đích, quyền và nghĩa vụ, xử lý tiền cọc. Phải sửa ô CMND, “Hộ khẩu thường trú”.
Hình 2. Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Mẫu 1)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Mẫu 2)
2.2. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất – cần sửa trước khi dùng
Dùng khi đặt cọc mua nhà gắn liền với đất. Mẫu 3 (Word) và Mẫu 4 (PDF) cùng cấu trúc 8 điều. Phải sửa ô CMND, “Hộ khẩu thường trú”; Mẫu 4 còn in sẵn “TP Hà Nội” ở dòng địa điểm và “năm 2010” ở thời hạn đặt cọc.
Hình 3. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất (Mẫu 3)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất – bản PDF (Mẫu 4)
2.3. Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư – cần sửa trước khi dùng
Dùng khi đặt cọc mua lại căn hộ của cá nhân. Phần căn cứ còn ghi Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 – thay bằng Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023; ô “CMND/Hộ chiếu” ghi số định danh cá nhân.
Hình 4. Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua bán căn hộ chung cư (Mẫu 5)
2.4. Hợp đồng đặt cọc thuê nhà – cần sửa trước khi dùng
Dùng khi đặt cọc giữ chỗ thuê nhà trước khi ký hợp đồng thuê. Phải sửa ô “Số CMND/hộ chiếu”.
Hình 5. Hợp đồng đặt cọc thuê nhà (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc thuê nhà (Mẫu 6)
2.5. Hợp đồng đặt cọc mua bán hàng hóa – cần sửa trước khi dùng
Dùng cho cá nhân, doanh nghiệp đặt cọc mua hàng. Phải sửa ô “Chứng minh nhân dân/ĐKKD” và “Hộ khẩu thường trú/trụ sở”.
Hình 6. Hợp đồng đặt cọc mua bán hàng hóa (cần sửa trước khi dùng)
⬇ Tải mẫu: Hợp đồng đặt cọc mua bán hàng hóa (Mẫu 7)
2.6. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (Ban biên tập soạn)
Mẫu gọn 4 điều, viết đúng khoản 2 Điều 328: ghi số định danh cá nhân, nơi cư trú; tài sản đặt cọc, thời hạn, mục đích gắn với thửa đất và Giấy chứng nhận; nghĩa vụ trước ngày ký hợp đồng chuyển nhượng (giải chấp, không bán cho người khác); xử lý tiền cọc gồm cả trường hợp không phạt cọc. Sao chép nội dung vào Word để dùng.
Hình 7. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất (Ban biên tập soạn)
| Nội dung mẫu 2.6 | Quốc hiệu, tiêu ngữ. HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (Bảo đảm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất). Ngày, nơi ký. | Bên đặt cọc (Bên A), Bên nhận đặt cọc (Bên B, vợ/chồng đồng sử dụng): họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú. | Điều 1. Tài sản đặt cọc (số tiền, hình thức giao), thời hạn đặt cọc, mục đích (thửa, tờ, diện tích, địa chỉ, số phát hành Giấy chứng nhận), giá chuyển nhượng, việc trừ tiền cọc. | Điều 2. Nghĩa vụ trước ngày ký hợp đồng chuyển nhượng: Bên B cho kiểm tra bản chính Giấy chứng nhận, không giao dịch với người khác, giải chấp; Bên A chuẩn bị tiền, có mặt ký tại nơi công chứng/chứng thực, ngày ký. | Điều 3. Xử lý tiền đặt cọc: ký được hợp đồng; Bên A từ chối; Bên B từ chối (mức phạt, hạn trả); trường hợp không phạt cọc. Điều 4. Tranh chấp, hiệu lực, số bản. Chữ ký hai bên. |
3. Hướng dẫn cách ghi từng điều khoản
Hình 8. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà, đất (Mẫu 3): cách ghi Điều 3, Điều 4
| Điều khoản | Cách ghi | Lỗi hay gặp |
| Tên hợp đồng | “Hợp đồng đặt cọc” – nêu hợp đồng được bảo đảm | Ghi “giấy nhận tiền”, “tiền giữ chỗ”: dễ bị coi là tiền trả trước |
| Các bên | Họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân, nơi cư trú | Chỉ một vợ hoặc chồng nhận cọc khi đất là tài sản chung |
| Tài sản đặt cọc | Số tiền bằng số, bằng chữ; chuyển khoản hay tiền mặt | Không có chứng từ giao tiền |
| Thời hạn đặt cọc | Từ ngày … đến ngày … | Ghi “trong thời gian làm thủ tục”, không có ngày cụ thể |
| Mục đích | Hợp đồng sẽ ký, thửa đất, Giấy chứng nhận, giá | Không ghi giá: không có căn cứ ép ký hợp đồng chính |
| Hạn ký hợp đồng chính | Ngày, nơi công chứng hoặc chứng thực | Bỏ trống, mỗi bên hiểu một kiểu |
| Xử lý tiền cọc | Ba trường hợp theo Điều 328; mức phạt nếu khác “một khoản tương đương” | Ghi mức phạt mập mờ (“phạt gấp nhiều lần”) |
| Trường hợp không phạt cọc | Bất khả kháng, quyết định của Nhà nước, đất không đủ điều kiện do bên nhận cọc che giấu… | Không dự liệu, dẫn đến tranh chấp ai có lỗi |
| Lỗi trong mẫu và điểm không được nhầm | – Mẫu 3, Mẫu 4 ghi bên nhận cọc bán “đất thuộc sở hữu hợp pháp”: đất thuộc sở hữu toàn dân; ghi “quyền sử dụng đất hợp pháp theo Giấy chứng nhận số …”. | – Mẫu 3, Mẫu 4 ghi Bên B nộp “thuế đất, thuế chuyển nhượng”: ghi đúng tên khoản – thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí công chứng – và bên nộp từng khoản. | – Mẫu 3, Mẫu 4 đặt việc hoàn tiền khi đất “thuộc diện quy hoạch” vào điều giải quyết tranh chấp: tách thành điều riêng về trường hợp không phạt cọc. | – Mẫu 5 ghi “Luật Nhà ờ 2014”: sửa tên văn bản thành Luật Nhà ở 2023. | – Mẫu 1, Mẫu 2 ghi “sinh năm” cho các bên: ghi đủ ngày, tháng, năm sinh để khớp dữ liệu căn cước khi công chứng. | – Đặt cọc mua nhà ở dự án vượt 5% giá bán, hoặc khi nhà ở chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, là trái khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. |
4. Ví dụ hợp đồng đặt cọc mua đất
Hình 9. Ví dụ hợp đồng đặt cọc mua đất giá 3 tỷ đồng, cọc 300 triệu đồng (dữ liệu giả định)
Tình huống giả định: ông Lý Quốc Bảo đặt cọc 300 triệu đồng (10%) để mua thửa đất 150 m² giá 3 tỷ đồng của vợ chồng ông Ngô Văn Tài, bà Phan Thị Mai. Đất đang thế chấp ngân hàng nên hợp đồng đặt cọc ghi bên bán phải giải chấp trước ngày 15/11/2026; hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng ngày 20/11/2026. Nếu bên bán đổi ý, bên bán trả 600 triệu đồng; nếu đất không đủ điều kiện chuyển nhượng do quyết định của cơ quan nhà nước ban hành sau ngày ký, bên bán chỉ trả lại 300 triệu đồng.
| Lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất | – Xem bản chính Giấy chứng nhận, hỏi văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã về tranh chấp, quy hoạch, thế chấp trước khi giao tiền cọc. | – Nhà đất là tài sản chung: tất cả người có tên (vợ và chồng, các đồng sử dụng) cùng ký nhận cọc; một người ký có thể khiến hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu. | – Ghi rõ “tiền đặt cọc”, chuyển khoản với nội dung “đặt cọc mua đất thửa số …”; khoản tiền không ghi rõ được coi là tiền trả trước, không áp dụng phạt cọc. | – Mức cọc phổ biến 5–10% giá trị giao dịch; mua nhà ở dự án của chủ đầu tư thì không quá 5% giá bán. | – Nhà đang cho thuê: ghi thời điểm người thuê trả nhà; nếu chưa bàn giao được đúng hẹn vì người thuê, hai bên thỏa thuận gia hạn bằng văn bản thay vì phạt cọc. |
Kết luận
Hợp đồng đặt cọc quyết định số phận khoản tiền giữ chỗ khi mua bán nhà đất: ký được hợp đồng thì trừ vào giá, bên đặt cọc bỏ thì mất cọc, bên nhận cọc bỏ thì trả lại cọc và một khoản tương đương. Ghi rõ chữ “đặt cọc”, số tiền, thời hạn, thửa đất, giá, hạn ký hợp đồng chính, mức phạt và trường hợp không phạt; sửa CMND, hộ khẩu và căn cứ đã hết hiệu lực trong mẫu tải về. Theo dõi Kinh tế và Pháp luật (kinhtevaphapluat.vn) để cập nhật biểu mẫu mua bán nhà đất mới.
| Lưu ý | Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật đến ngày 10/10/2026. Giao dịch giá trị lớn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc công chứng viên trước khi giao tiền cọc. |