1. Hợp đồng thuê căn hộ chung cư là gì?
Hợp đồng thuê căn hộ chung cư là thỏa thuận bằng văn bản, theo đó bên cho thuê giao căn hộ trong nhà chung cư cho bên thuê sử dụng để ở trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê trả tiền thuê theo thỏa thuận.
Về bản chất đây là hợp đồng thuê nhà ở, chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015. Nhưng nó khác mọi loại nhà thuê khác ở một điểm: căn hộ không đứng một mình. Nó nằm trong một tòa nhà có phần sở hữu chung, có ban quản lý, có nội quy, có bộ máy vận hành và có các khoản phí đi kèm. Thuê một căn nhà riêng lẻ là quan hệ hai bên. Thuê một căn hộ chung cư là bước vào một hệ thống có sẵn.
Cũng vì vậy, căn hộ chung cư chỉ được dùng để ở. Điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 nghiêm cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở - không làm văn phòng, không làm kho hàng online, không đặt trụ sở công ty.
Hợp đồng thuê căn hộ chung cư dùng để làm gì?
Thứ nhất, xác lập quyền sử dụng căn hộ trong một thời hạn - công dụng chung của mọi hợp đồng thuê nhà.
Thứ hai, phân chia các khoản phí của tòa nhà giữa chủ sở hữu và người thuê. Đây là công dụng riêng. Một căn hộ phát sinh ít nhất bốn nhóm chi phí ngoài tiền thuê: phí quản lý vận hành, phí gửi xe, kinh phí bảo trì, và các loại phí dịch vụ khác. Chúng thuộc về ai là chuyện hợp đồng phải nói, vì luật không nói thay bạn.
Thứ ba, chuyển tiếp nghĩa vụ tuân thủ nội quy tòa nhà từ chủ sở hữu sang người thuê, và chuyển tiếp trách nhiệm ngược lại khi người thuê vi phạm. Đây là công dụng ít ai để ý nhất nhưng lại là chỗ phát sinh rắc rối nhiều nhất.
Thứ tư, làm căn cứ để người thuê được cấp thẻ cư dân, thẻ thang máy, thẻ xe và được ban quản lý ghi nhận là người sử dụng hợp pháp căn hộ.
2. Phí quản lý ai trả?
Câu trả lời ngắn: ai trả là do hai bên thỏa thuận, và nếu hợp đồng không ghi thì bạn không có căn cứ nào để cãi. Nhưng câu trả lời đầy đủ cần tách bạch ba khoản mà rất nhiều người gộp làm một.
Ba khoản khác nhau, thường bị gọi chung là "phí chung cư"
| Khoản | Bản chất | Thường thuộc về ai |
| Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (thường gọi là phí bảo trì 2%) | Khoản đóng một lần khi mua căn hộ, gắn với quyền sở hữu, dùng để bảo trì phần sở hữu chung của tòa nhà | CHỦ SỞ HỮU. Người thuê không liên quan. Đừng để bị tính khoản này |
| Phí quản lý vận hành nhà chung cư | Khoản đóng hằng tháng cho đơn vị quản lý vận hành: bảo vệ, vệ sinh, thang máy, chiếu sáng chung, cây xanh, an ninh | Do hai bên thỏa thuận. Thực tế phổ biến là người thuê trả, nhưng đó là thói quen, không phải quy định |
| Phí gửi xe, phí dịch vụ riêng | Gắn với việc sử dụng thực tế của người ở | Người thuê, nhưng vẫn nên ghi rõ đơn giá vào hợp đồng |
Điều 163 không buộc bạn ghi phí quản lý vào hợp đồng thuê
Đây là chỗ đáng chú ý nhất và cũng là chỗ hầu hết bài viết bỏ qua.
Khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 có một đoạn dài riêng về căn hộ chung cư, yêu cầu ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì.
Nhưng đọc kỹ câu mở đầu của đoạn đó: nó nói "Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ...". Mua bán và thuê mua. Không có thuê.
Nghĩa là với hợp đồng THUÊ căn hộ chung cư, luật không bắt buộc ghi giá dịch vụ quản lý vận hành, không bắt buộc ghi trách nhiệm đóng kinh phí bảo trì, không bắt buộc ghi diện tích sàn căn hộ hay phần sở hữu chung. Toàn bộ những thứ đó rơi vào khoản 8 - "thỏa thuận khác". Luật không ép, nên các mẫu cắt gọt bỏ hết, và bạn là người chịu.
Kết luận thực tế: không ai bảo vệ bạn ở khoản này ngoài chính bạn. Phải tự viết vào hợp đồng.
Bốn dòng cần có trong điều khoản phí
Đơn giá phí quản lý vận hành tại thời điểm ký, ghi bằng số: bao nhiêu đồng trên mét vuông mỗi tháng, nhân với bao nhiêu mét vuông, ra bao nhiêu một tháng. Không ghi "theo quy định của ban quản lý".
Ai trả - ghi thẳng tên bên. Nếu người thuê trả thì nói rõ giá thuê đã bao gồm hay chưa bao gồm phí quản lý. Đây là chỗ mập mờ dễ gây tranh cãi nhất: "12 triệu một tháng" không nói lên điều gì.
Xử lý khi phí tăng. Giá dịch vụ quản lý vận hành có thể thay đổi theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư, và điều đó nằm ngoài tầm kiểm soát của cả hai bên. Ghi rõ: nếu phí tăng thì ai chịu phần tăng, hoặc phần tăng chia đôi, hoặc bên thuê chỉ chịu đến một mức trần nhất định.
Kinh phí bảo trì thuộc chủ sở hữu - ghi một câu để chặn. Đây là khoản gắn với quyền sở hữu, người thuê không có nghĩa vụ đóng.
3. Nội quy tòa nhà: bạn không ký nhưng vẫn bị ràng buộc
Người thuê thường nghĩ mình chỉ có quan hệ với chủ nhà. Thực tế bạn có ba lớp ràng buộc, và chỉ lớp đầu tiên là do bạn ký.
Ba lớp ràng buộc
Lớp một là hợp đồng thuê - bạn ký với chủ nhà, ràng buộc trực tiếp.
Lớp hai là nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Bạn không ký với ban quản lý, nhưng vẫn phải tuân thủ. Lý do: nội quy gắn với việc sử dụng nhà chung cư chứ không gắn với quyền sở hữu - ai sử dụng căn hộ thì người đó phải tuân thủ, bất kể là chủ hay người thuê. Nội quy điều chỉnh những thứ rất cụ thể: giờ chuyển đồ, giờ thi công sửa chữa, tiếng ồn, vật nuôi, sử dụng thang máy, phơi đồ ban công, hút thuốc, đăng ký khách.
Lớp ba là điều cấm của luật - điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Lớp này không ai thỏa thuận được, kể cả chủ nhà đồng ý cho bạn làm văn phòng.
Chỗ bất đối xứng: bạn vi phạm, chủ nhà bị phạt
Đây là điểm quan trọng nhất của mục này. Chế tài hành chính và các biện pháp của ban quản lý thường đi qua chủ sở hữu - vì đó là người ban quản lý có tên trong hồ sơ, và là người có quyền với căn hộ. Bạn nuôi chó gây ồn, bạn cho khách ở qua đêm không đăng ký, bạn tự ý đục tường: người nhận thông báo vi phạm là chủ nhà.
Nặng hơn: nếu bạn dùng căn hộ làm văn phòng hay kho hàng, người bị xử phạt là chủ sở hữu, và mức phạt cho hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở không nhỏ - Nghị định 16/2022/NĐ- CP quy định phạt 20 đến 40 triệu đồng đối với tổ chức, cá nhân bằng một nửa, kèm biện pháp buộc sử dụng căn hộ vào mục đích để ở.
Hệ quả cho cả hai bên: chủ nhà cần điều khoản chuyển tiếp trách nhiệm về phía người thuê; người thuê cần biết mình đang gánh gì trước khi ký.
Ba câu cần có trong hợp đồng
Câu thứ nhất - đính kèm nội quy, không dẫn chiếu suông: "Bên A cung cấp cho Bên B bản Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư tại thời điểm bàn giao căn hộ. Nội quy là Phụ lục đính kèm và là bộ phận không tách rời hợp đồng này." Không có bản nội quy trong tay thì bạn không thể tuân thủ thứ mình chưa đọc, và cũng không thể bị quy trách nhiệm một cách công bằng.
Câu thứ hai - chuyển tiếp trách nhiệm: "Bên B chịu trách nhiệm tuân thủ Nội quy nhà chung cư. Trường hợp Bên A bị xử phạt hoặc bị áp dụng biện pháp xử lý do hành vi vi phạm của Bên B hoặc người do Bên B đưa vào căn hộ, Bên B hoàn trả toàn bộ chi phí cho Bên A."
Câu thứ ba - giới hạn ngược lại, bảo vệ người thuê: "Bên A chịu trách nhiệm về các nghĩa vụ gắn với quyền sở hữu, bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các khoản nợ với ban quản lý phát sinh trước ngày bàn giao căn hộ." Nếu chủ nhà đang nợ phí quản lý mấy tháng, ban quản lý có thể hạn chế dịch vụ với căn hộ đó - và người chịu là bạn.
Bốn việc phải làm trước khi đặt cọc
Xin bản nội quy tòa nhà và đọc trước khi ký, không phải sau khi dọn vào. Đặc biệt phần vật nuôi, khách qua đêm, giờ chuyển đồ và thi công.
Hỏi ban quản lý xem căn hộ có đang nợ phí không. Đây là việc mất năm phút và tránh được tình huống bạn bị khóa thẻ thang máy vì nợ của người khác.
Hỏi rõ đơn giá phí quản lý và phí gửi xe hiện hành, và hỏi luôn Hội nghị nhà chung cư đã tổ chức chưa - vì điều đó quyết định giá dịch vụ đang được xác định theo cơ chế nào.
Xác nhận chủ nhà là chủ sở hữu và đăng ký với ban quản lý để được cấp thẻ cư dân. Nếu người ký không phải chủ sở hữu, họ phải có ủy quyền công chứng ghi rõ phạm vi được cho thuê.
4. Các mẫu hợp đồng thuê căn hộ chung cư
Mẫu hợp đồng thuê căn hộ chung cư
Là mẫu duy nhất trong nhóm khảo sát xử lý riêng đặc thù chung cư: căn hộ số, tầng, tòa nhà, thửa đất, tờ bản đồ, bảng kê vật dụng đính kèm và biên bản bàn giao có chữ ký hai bên. Điểm mạnh nhất là câu "Không được tăng giá cho thuê nhà trong suốt thời gian của hợp đồng" - viết thẳng, không cần suy diễn.
Ba chỗ cần sửa. Trong mục nghĩa vụ của bên thuê có dòng "Bàn giao lại căn hộ nhà chung cư và trang thiết bị cho Bên B khi hết hạn hợp đồng" - phải là cho Bên A, bên B không thể bàn giao cho chính mình. Dòng về quyền đề xuất chia sẻ chi phí sửa chữa của Bên A bị đặt nhầm vào mục quyền và trách nhiệm của Bên B. Và câu "Giá trên không bao gồm thuế VAT, thuế môn bài, thuế nhà hoặc các loại thuế khác, các chi phí này nếu phát sinh thì sẽ do bên thuê nhà thanh toán" đẩy toàn bộ thuế sang bên thuê, trong khi nghĩa vụ thuế từ thu nhập cho thuê thuộc về bên cho thuê.
Mẫu hợp đồng thuê căn hộ chung cư
⤓ Xem và tải mẫu hợp đồng thuê căn hộ nhà chung
Mẫu hợp đồng thuê nhà ngắn gọn - khung để tùy biến
Mẫu hợp đồng thuê nhà ngắn gọn
⤓ Xem và tải bộ mẫu hợp đồng thuê nhà ngắn gọn
Mẫu theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ- CP
Bắt buộc khi bên cho thuê là doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản - ví dụ bạn thuê căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc từ đơn vị vận hành căn hộ dịch vụ. Mẫu có hướng dẫn ghi riêng cho căn hộ chung cư: ghi rõ căn hộ số, tầng có căn hộ, thuộc nhà chung cư nào, đường phố, phường xã, quận huyện, tỉnh thành. Điều 5 của mẫu có mục về đóng phí dịch vụ, phí quản lý vận hành và mục tuân thủ nội quy, quy chế quản lý vận hành của khu nhà ở - nhưng đều để trống cho hai bên tự điền.
Mẫu không có điều khoản đặt cọc. Khoản 2 Điều 12 của bản gốc còn viết "Bên mua giữ … bản, Bên bán giữ … bản" - lỗi sao chép từ mẫu hợp đồng mua bán, cần sửa trước khi ký.
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15 - điểm c khoản 8 Điều 3 về hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư; khoản 2 Điều 163 về nội dung hợp đồng đối với căn hộ chung cư; khoản 2 Điều 164 về công chứng; Điều 170, 172, 173. Các quy định về quản lý, vận hành nhà chung cư, Hội nghị nhà chung cư, kinh phí bảo trì và giá dịch vụ quản lý vận hành nằm tại chương về quản lý, sử dụng nhà chung cư của Luật này và các văn bản hướng dẫn.
- Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 - Điều 472 đến Điều 482, đặc biệt Điều 479 về hao mòn tự nhiên.
- Nghị định 16/2022/NĐ-CP - Điều 70 về xử phạt đối với người sử dụng nhà chung cư.
- Nghị định 96/2024/NĐ-CP - Phụ lục II. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Điều 18 đến Điều 21.
Bài viết mang tính tham khảo. Mức phí quản lý vận hành, nội quy và quy chế của mỗi nhà chung cư do Hội nghị nhà chung cư và ban quản lý của tòa nhà đó quyết định, nên khác nhau giữa các dự án - hãy hỏi trực tiếp ban quản lý tòa nhà trước khi ký hợp đồng.