1. Hợp đồng thuê nhà trọ là gì?
Hợp đồng thuê nhà trọ là thỏa thuận giữa chủ nhà và người thuê, theo đó chủ nhà giao phòng trọ cho người thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn người thuê trả tiền thuê theo thỏa thuận. Về bản chất, đây là một dạng của hợp đồng thuê tài sản trong Bộ luật Dân sự, đồng thời chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở vì đối tượng thuê là nhà ở.
Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa hợp đồng thuê tài sản, và cũng chính điều này chỉ rõ rằng hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện theo Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và các quy định khác có liên quan. Nói cách khác, hai luật chạy song song: Luật Nhà ở là luật chuyên ngành, quy định gì thì theo đó; những chỗ Luật Nhà ở không nói tới thì lấy Bộ luật Dân sự lấp vào. Đây không phải chuyện lý thuyết - nó quyết định những tình huống rất cụ thể, ví dụ ai chịu tiền sửa cái máy giặt hỏng vì dùng lâu.
Cần phân biệt hợp đồng thuê nhà trọ với hợp đồng thuê nhà ở dùng trong kinh doanh bất động sản. Nghị định 96/2024/NĐ-CP có ban hành mẫu hợp đồng thuê nhà ở tại Phụ lục II, nhưng mẫu đó dành cho doanh nghiệp và cá nhân kinh doanh bất động sản. Người có vài phòng trọ cho thuê không thuộc diện bắt buộc dùng mẫu này, và thực tế mẫu đó cũng không phù hợp: nó có mục giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật, căn cứ hồ sơ pháp lý dự án, nhưng lại không có điều khoản tiền đặt cọc, không có đơn giá điện nước, không có nội quy. Toàn những thứ chủ trọ không cần, và thiếu đúng những thứ chủ trọ cần.
2. Có bắt buộc lập thành văn bản không? Có phải công chứng không?
Bắt buộc lập thành văn bản. Điều 163 Luật Nhà ở 2023 mở đầu bằng câu "Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản". Không có ngoại lệ cho thuê ngắn hạn hay giá trị nhỏ. Thỏa thuận miệng vẫn có thể phát sinh quyền và nghĩa vụ, nhưng khi tranh chấp thì gần như vô dụng vì không chứng minh được hai bên đã thỏa thuận gì.
Nhưng không bắt buộc công chứng. Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 xếp hợp đồng thuê nhà ở vào nhóm không phải công chứng, chứng thực, cùng với cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở - trừ khi các bên có nhu cầu. Dù thuê ba tháng hay ba năm cũng vậy.
Cũng theo khoản 2 Điều 164, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận thì là thời điểm ký kết. Đây là lý do ngày ký không phải thủ tục hình thức: bỏ trống ngày ký là bỏ trống luôn thời điểm hợp đồng bắt đầu có giá trị. Hợp đồng viết tay vẫn hợp pháp nếu hai bên có năng lực hành vi dân sự và nội dung không vi phạm điều cấm, nhưng nên đánh máy, gạch chéo các ô trống không dùng và mỗi bên giữ một bản.
3. Hợp đồng thuê trọ cần có những nội dung gì?
Điều 163 Luật Nhà ở 2023 liệt kê 11 nhóm nội dung mà hợp đồng về nhà ở phải có. Điều này dùng chung cho mọi giao dịch nhà ở - mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, thế chấp - nên khi áp vào phòng trọ phải lọc bớt. Những khoản không liên quan gồm phần về căn hộ chung cư ở khoản 2, giá trị góp vốn ở khoản 3, thời gian bảo hành và thời hạn sở hữu ở khoản 5.
Sau khi lọc, một hợp đồng thuê trọ phải có: họ tên và địa chỉ của hai bên; mô tả phòng trọ và thửa đất gắn liền; giá thuê; thời hạn và phương thức thanh toán; thời gian giao nhận phòng và thời hạn thuê; quyền và nghĩa vụ của hai bên; cam kết của các bên; các thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực; ngày tháng năm ký kết; và chữ ký kèm ghi rõ họ tên.
Ba thứ luật không bắt buộc nhưng thiếu là hỏng
Tiền đặt cọc. Đọc kỹ 11 khoản của Điều 163 sẽ thấy không có chữ nào về tiền cọc. Nó thuộc khoản 8 - "thỏa thuận khác". Nghĩa là luật không ép phải có. Và đó chính là lý do các mẫu hợp đồng cắt gọt trên mạng hay bỏ nó ra đầu tiên, dù đây là thứ tranh chấp nhiều nhất khi trả phòng. Không ai bảo vệ bạn ở khoản này ngoài chính bạn: phải tự viết vào số tiền cọc bằng số và bằng chữ, thời hạn hoàn, được trừ những khoản nào, và trường hợp nào mất cọc.
Mục đích thuê. Điều 163 cũng không đòi ghi mục đích thuê. Nhưng khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng khi người thuê dùng nhà sai mục đích đã thỏa thuận. Nếu hợp đồng bỏ trống mục đích thì không có gì để đối chiếu, và chủ nhà mất luôn quyền đó - người thuê biến phòng ở thành kho hàng cũng không làm gì được.
Hao mòn tự nhiên. Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê phải bảo quản tài sản, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ, làm mất hay hư hỏng thì bồi thường - nhưng bên thuê không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên do sử dụng. Luật Nhà ở không nhắc lại điều này, và hầu như không mẫu hợp đồng trọ nào ghi vào. Kết quả là chủ nhà bắt người thuê trả tiền sửa điều hòa dùng ba năm, và người thuê không biết mình có quyền từ chối. Câu chữ hay gặp trong các mẫu là "làm hỏng phải sửa, mất phải đền" - nó không loại trừ hao mòn tự nhiên, nên với người ở lâu đây là điều khoản rất đắt.
4. Tiền điện, tiền nước tính thế nào cho đúng
Đây là phần gây tranh cãi nhiều nhất ở nhà trọ, và cũng là phần nhiều chủ trọ làm sai mà không biết mình sai.
Trần thu tiền điện
Quy định quan trọng nhất, và cũng là quy định ít người biết nhất: khi người thuê không trực tiếp ký hợp đồng mua bán điện với đơn vị điện lực, thì tổng tiền điện chủ nhà thu của người thuê không được vượt quá tiền điện trên hóa đơn hằng tháng do đơn vị bán lẻ điện phát hành. Thông tư 60/2025/TT- BCT ràng buộc thẳng trách nhiệm này lên chủ nhà trọ.
Đây chính là căn cứ để nói kiểu thu 4.000 đồng một số điện là sai. Cách kiểm tra rất đơn giản: xin xem hóa đơn điện lực của cả khu trọ, cộng tổng số tiền chủ nhà thu của tất cả các phòng, rồi so hai con số. Nếu số thu lớn hơn hóa đơn thì chủ nhà đang thu vượt trần.
Định mức tính theo số người
Với nhà trọ, ký túc xá và nhà ở tập thể, định mức điện được tính theo số người thực tế cư trú. Nguyên tắc: cứ 04 người được tính là 01 hộ sử dụng điện. Một người tính 1/4 định mức, hai người 1/2, ba người 3/4, bốn người tròn một định mức. Khi số người thuê thay đổi, chủ nhà có trách nhiệm thông báo cho bên bán điện để điều chỉnh định mức - nên hợp đồng cần buộc người thuê khai báo trung thực số người ở.
Nếu chủ nhà không kê khai được đầy đủ số người sử dụng điện, toàn bộ sản lượng đo tại công tơ sẽ bị áp một mức giá duy nhất: giá của bậc ứng với dải 101–200 kWh. Đây là cách tính bất lợi hơn nhiều so với việc kê khai đủ, nên kê khai là việc có lợi cho cả hai bên.
Trường hợp thuê từ 12 tháng trở lên và có đăng ký thường trú hoặc tạm trú tại địa điểm sử dụng điện, chủ nhà trực tiếp ký hợp đồng mua bán điện, hoặc đại diện bên thuê ký kèm cam kết thanh toán của chủ nhà. Tại mỗi địa chỉ nhà cho thuê, bên bán điện chỉ giao kết một hợp đồng mua bán điện duy nhất.
Bảng giá bán lẻ điện sinh hoạt đang áp dụng
Theo Quyết định 1279/QĐ- BCT ngày 9/5/2025 của Bộ Công Thương, áp dụng từ ngày 10/5/2025, giá bán lẻ điện bình quân là 2.204,0655 đồng/kWh (chưa gồm thuế giá trị gia tăng). Biểu giá bán lẻ điện sinh hoạt như sau:
| Bậc | Mức sử dụng | Giá (đồng/kWh, chưa VAT) |
| 1 | 0 – 50 kWh | 1.984 |
| 2 | 51 – 100 kWh | 2.050 |
| 3 | 101 – 200 kWh | 2.380 |
| 4 | 201 – 300 kWh | 2.998 |
| 5 | 301 – 400 kWh | 3.350 |
| 6 | 401 kWh trở lên | 3.460 |
Giá bán lẻ điện sinh hoạt dùng công tơ thẻ trả trước: 2.909 đồng/kWh. Với nhà trọ không kê khai đủ số người, mức áp cho toàn bộ sản lượng là bậc 3 của biểu này, tức 2.380 đồng/kWh chưa gồm thuế.
Vì sao có nơi nói biểu giá 5 bậc
Quyết định 14/2025/QĐ- TTg ngày 29/5/2025 quy định cơ cấu biểu giá bán lẻ điện rút từ 6 bậc xuống còn 5 bậc: đến 100 kWh, 101–200, 201–400, 401–700, và từ 701 kWh trở lên. Điều 12 Thông tư 60/2025/TT- BCT cũng mô tả cấu trúc 5 bậc này. Vì vậy nhiều bài viết nói biểu giá hiện nay có 5 bậc.
Tuy nhiên khoản 1 Điều 21 Thông tư 60/2025/TT- BCT cho Phụ lục của Thông tư và một số điều khoản hiệu lực muộn hơn phần còn lại: kể từ ngày thực hiện điều chỉnh mức giá bán lẻ điện bình quân gần nhất sau ngày Quyết định 14/2025/QĐ- TTg có hiệu lực. Đến nay chưa có đợt điều chỉnh giá bán lẻ điện bình quân nào sau mốc 10/5/2025, nên biểu 5 bậc chưa được đưa vào áp dụng. Biểu 6 bậc theo Quyết định 1279/QĐ- BCT ở trên vẫn là biểu đang có hiệu lực.
Một lưu ý khi đọc các bài viết khác: dải 101–200 kWh được gọi là "bậc 3" theo biểu 6 bậc, nhưng gọi là "bậc 2" theo cấu trúc 5 bậc. Hai cách gọi cùng chỉ một dải, không mâu thuẫn nhau.
Giá điện được xét điều chỉnh định kỳ theo Nghị định 72/2025/NĐ-CP, đã được sửa đổi bởi Nghị định 278/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ 09/7/2026. Trước khi ghi đơn giá vào hợp đồng, nên đối chiếu với hóa đơn điện lực thực tế của khu trọ - hóa đơn vừa phản ánh giá đang áp dụng, vừa chính là trần thu.
Tiền nước
Khác với điện, không có bảng giá nước sinh hoạt dùng chung cho cả nước. Giá nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, mỗi tỉnh một quyết định, mỗi công ty cấp nước một biểu giá. Vì vậy hợp đồng cần ghi rõ đơn giá nước theo Quyết định số bao nhiêu của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố nào, tính theo đồng trên mét khối hay đồng trên đầu người mỗi tháng, và ngày chốt chỉ số. Người thuê nên hỏi thẳng chủ nhà số quyết định này thay vì nhận một con số không rõ căn cứ.
5. Phòng cháy chữa cháy - điều kiện bắt buộc từ 01/7/2025
Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024, số 55/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, xác định mọi loại nhà ở - bao gồm nhà trọ, phòng trọ và nhà cho thuê - phải bảo đảm điều kiện an toàn về phòng cháy chữa cháy trước khi đưa vào sử dụng. Cùng thời điểm, Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật này, thay thế toàn bộ Nghị định 136/2020 và Nghị định 50/2024. Việc xử phạt áp dụng theo Nghị định 106/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/5/2025, thay Nghị định 144/2021. Mới nhất trong nhóm này là Nghị định 69/2026/NĐ-CP, hiệu lực từ 20/4/2026.
Về nội dung, Điều 21 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 quy định phòng cháy đối với nhà ở, còn điểm c khoản 1 Điều 24 quy định điều kiện an toàn về phòng cháy với thiết bị điện. Nhà ở phải được trang bị phương tiện phòng cháy chữa cháy phù hợp với quy mô, đồng thời bố trí và duy trì lối thoát nạn rõ ràng, an toàn.
Trên thực tế, những gì một nhà trọ cần có gồm: bình chữa cháy và dụng cụ phá dỡ; nội quy, biển báo, tiêu lệnh phòng cháy chữa cháy và sơ đồ chỉ dẫn thoát nạn; đèn chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn; lối thoát nạn thứ hai nếu nhà chỉ có một cầu thang bộ, có thể là ban công liên thông tầng hoặc thang thoát hiểm ngoài nhà, và tuyệt đối không khóa cố định hay bịt chuồng cọp; thiết bị điện lắp đặt an toàn; bếp đun nấu bố trí đúng khu vực; khu để xe và sạc xe điện tách khỏi khu ở.
Đèn chiếu sáng sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn là hạng mục bị bỏ sót nhiều nhất tại các nhà trọ nhiều tầng. Còn việc nhà trọ có thuộc diện phải thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy hay không thì phụ thuộc số tầng, khối tích và số phòng, xác định theo Phụ lục II Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Nhà trọ quy mô nhỏ không thuộc diện thẩm duyệt vẫn phải bảo đảm các điều kiện an toàn nêu trên. Vì ngưỡng phụ thuộc quy mô cụ thể của từng công trình, chủ nhà trọ nên đối chiếu Phụ lục II Nghị định 105/2025/NĐ-CP và liên hệ Công an phòng cháy chữa cháy địa phương trước khi đưa nhà trọ vào khai thác. Đây là việc mất một cuộc gọi, nhưng làm sai thì vừa bị phạt vừa không được phép đưa công trình vào sử dụng.
6. Bộ ba bản hợp đồng dùng được ngay
Chỉ một tờ hợp đồng là chưa đủ. Hợp đồng ghi những gì hai bên cam kết với nhau về tiền và thời hạn, nhưng không thể ôm hết quy tắc sinh hoạt hằng ngày. Nội quy dán tường thì lại không ràng buộc được ai nếu người thuê chưa từng ký vào. Còn tiền điện, nếu không có biên bản chốt mỗi tháng thì tháng nào cũng cãi. Ba file dưới đây đi cùng nhau: hợp đồng là gốc, nội quy và biên bản chốt là phụ lục đính kèm, có chữ ký của người thuê.
Bản 1 - Hợp đồng thuê nhà trọ
Hợp đồng 12 điều, đủ các nội dung bắt buộc theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 và các điều khoản đặc thù nhà trọ. Bốn chỗ đáng chú ý: Điều 5.1 ghi trần thu tiền điện theo hóa đơn điện lực; Điều 6 quy định đủ số tiền cọc, thời hạn hoàn 07 ngày, các khoản được trừ phải có chứng từ, và chế tài đối xứng hai chiều thay vì chỉ bất lợi cho người thuê; Điều 7.3 dẫn Điều 479 Bộ luật Dân sự về hao mòn tự nhiên; Điều 8 đưa nghĩa vụ phòng cháy chữa cháy vào hợp đồng.
File 1 - Hợp đồng thuê nhà trọ, trang 1/3
File 1 - Hợp đồng thuê nhà trọ, trang 2/3
File 1 - Hợp đồng thuê nhà trọ, trang 3/3
⤓ Tải thêm mẫu hợp đồng nhà trọ
Bản 2 - Nội quy nhà trọ
Điều 1 của nội quy bám theo Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024: không câu mắc thêm dây điện, không sạc xe điện qua đêm trong phòng, không che chắn lối thoát nạn và chân cầu thang, không khóa cố định lối thoát phụ, người thuê phải biết vị trí bình chữa cháy và lối thoát nạn thứ hai. Điều 2 quy định ngày chốt chỉ số, trần thu tiền điện và nghĩa vụ khai báo số người ở. Điều 5.3 dẫn Điều 479 Bộ luật Dân sự về hao mòn tự nhiên.
File 2 - Nội quy nhà trọ, trang 1/2
File 2 - Nội quy nhà trọ, trang 2/2
⤓ Tải file mẫu nội quy phòng trọ (Mẫu 1)
⤓ Tải file mẫu nội quy phòng trọ (Mẫu 2)
⤓ Tải file mẫu nội quy phòng trọ (Mẫu 3)
File 3 - Biên bản chốt chỉ số điện, nước
Lập mỗi kỳ, hai bên cùng đọc chỉ số tại công tơ, lưu kèm ảnh chụp mặt công tơ. Mục III buộc đối chiếu tổng tiền điện chủ nhà thu với tổng tiền trên hóa đơn điện lực ngay tại thời điểm chốt, có ô xác nhận không vượt trần. Mục IV ghi số người cư trú trong kỳ, để chủ nhà biết khi nào phải báo bên bán điện điều chỉnh định mức. Mục 2 chừa chỗ ghi số quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về giá nước.
File 3 - Biên bản chốt chỉ số điện, nước
⤓ Tải file mẫu biên bản chốt chỉ số điện, nước trọ
7. Những điều cần lưu ý trước khi ký
Với người đi thuê
Xác minh chủ nhà trước tiên. Yêu cầu xem giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và giấy tờ tùy thân. Nếu nhà thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng thì cả hai phải cùng ký; sổ đứng tên hai người mà chỉ một người ký là lỗi có thể khiến giao dịch bị phủ nhận. Nếu người ký không phải chủ sở hữu thì phải có hợp đồng ủy quyền công chứng ghi rõ phạm vi được cho thuê.
Chụp ảnh và quay video toàn bộ phòng lúc nhận bàn giao, liệt kê từng thiết bị và tình trạng vào biên bản có chữ ký hai bên. Đây là thứ quyết định ai chịu chi phí khi trả phòng, chứ không phải lời hứa miệng lúc xem phòng.
Đọc kỹ điều khoản đặt cọc trước khi đưa tiền. Phải có: số tiền bằng số và bằng chữ, thời hạn hoàn cọc, những khoản được trừ, và trường hợp nào mất cọc. Nếu hợp đồng chỉ ghi "cọc 2 tháng" rồi thôi thì bạn đang đưa tiền mà không có gì bảo vệ.
Hỏi thẳng về tiền điện: đơn giá bao nhiêu, căn cứ vào đâu, và xin xem hóa đơn điện lực của khu trọ. Chủ nhà thu vượt hóa đơn là sai quy định.
Nhìn quanh khu trọ trước khi ký: có bình chữa cháy không, có đèn sự cố và biển chỉ dẫn thoát nạn không, lối thoát nạn thứ hai ở đâu, chỗ để xe điện có tách khỏi khu ở không. Đây là chuyện tính mạng, không phải chuyện thương lượng giá.
Với chủ nhà trọ
Ghi rõ mục đích thuê và số người ở tối đa. Bỏ trống hai mục này là tự bỏ mất căn cứ xử lý khi người thuê dùng phòng sai mục đích hoặc ở đông hơn thỏa thuận.
Định lượng mọi thứ. Thay "thanh toán đầu tháng" bằng "từ ngày 01 đến ngày 05 hằng tháng". Thay "báo trước một thời gian" bằng "báo trước 30 ngày bằng văn bản". Mọi chỗ mơ hồ đều sẽ được diễn giải bất lợi cho ai muốn viện dẫn nó.
Kê khai đầy đủ số người sử dụng điện với bên bán điện. Không kê khai thì toàn bộ sản lượng bị áp giá của dải 101–200 kWh, thiệt cho người thuê và dễ dẫn tới khiếu nại. Khi số người thay đổi thì báo lại để điều chỉnh định mức.
Không thu tiền điện vượt hóa đơn. Đây là ràng buộc bắt buộc, không phải khuyến nghị.
Cho người thuê ký vào nội quy và lưu bản có chữ ký. Nội quy dán tường mà không ai ký thì khi cần xử lý vi phạm sẽ không có căn cứ.
Rà lại điều kiện phòng cháy chữa cháy trước khi cho thuê. Từ 01/7/2025 đây là điều kiện bắt buộc để đưa nhà vào sử dụng, và chế tài theo Nghị định 106/2025/NĐ-CP không nhẹ.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15 - Điều 163, 164, 170, 172, 173.
- Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 - Điều 472 đến Điều 482, đặc biệt Điều 479.
- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản - Phụ lục II.
- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 số 55/2024/QH15 - Điều 21, Điều 24.
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP; Nghị định 106/2025/NĐ-CP; Nghị định 69/2026/NĐ-CP.
- Quyết định 1279/QĐ- BCT ngày 9/5/2025 về giá bán điện; Quyết định 14/2025/QĐ-TTg về cơ cấu biểu giá bán lẻ điện; Thông tư 60/2025/TT- BCT về thực hiện giá bán điện; Nghị định 72/2025/NĐ-CP và Nghị định 278/2026/NĐ-CP về cơ chế điều chỉnh giá bán lẻ điện bình quân.
- Luật Cư trú.
Bài viết mang tính tham khảo. Quy định về giá điện và phòng cháy chữa cháy được cập nhật thường xuyên; trước khi áp dụng, hãy đối chiếu văn bản đang có hiệu lực. Với việc đầu tư nhà trọ hoặc tranh chấp thực tế, nên tham vấn luật sư và Công an phòng cháy chữa cháy địa phương.