1. Hợp đồng thuê nhà nguyên căn là gì?
Hợp đồng thuê nhà nguyên căn là thỏa thuận bằng văn bản, theo đó bên cho thuê giao toàn bộ căn nhà cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định, còn bên thuê trả tiền thuê theo thỏa thuận.
"Nguyên căn" không phải thuật ngữ pháp lý - luật không có định nghĩa riêng cho nó. Đây là cách gọi trong thực tế để phân biệt với thuê phòng trọ, thuê một tầng hay thuê chung. Điểm khác biệt nằm ở chỗ toàn bộ căn nhà được giao, nên toàn bộ hiện trạng thuộc phạm vi bàn giao.
Về bản chất, đây vẫn là hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015, đồng thời chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở 2023 vì đối tượng thuê là nhà ở. Điều 472 Bộ luật Dân sự định nghĩa hợp đồng thuê tài sản, và khoản 2 của điều này nói rõ hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện theo Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và quy định khác có liên quan.
Ba điểm khác biệt kéo theo hệ quả thật
Toàn bộ căn nhà, nên toàn bộ hiện trạng thuộc phạm vi bàn giao. Thuê phòng thì chỉ cần kiểm cái phòng đó. Thuê nguyên căn thì mái, sân thượng, chống thấm, bể phốt, máy bơm, bồn nước, hàng rào, cổng - tất cả đều là thứ có thể phát sinh chi phí và tranh chấp. Danh sách cần kiểm dài gấp nhiều lần.
Giá trị lớn hơn và thời hạn dài hơn. Tiền cọc nguyên căn thường một đến ba tháng tiền thuê, tức số tiền đáng kể. Thời hạn thường tính bằng năm, nên rủi ro bị tăng giá khi gia hạn là có thật.
Người thuê thường tự sửa sang. Sơn lại, lắp thêm điều hòa, làm rèm, thay khóa. Đến lúc trả nhà, những thứ đó thuộc về ai và có phải hoàn trả hiện trạng không - nếu hợp đồng không nói thì cãi.
Phân biệt với hai trường hợp khác
Nếu bên cho thuê là doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản thì phải dùng mẫu hợp đồng thuê nhà ở tại Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Người dân cho thuê căn nhà của mình không thuộc diện này.
Nếu thuê nguyên căn để kinh doanh chứ không phải để ở, cần thêm các điều khoản đặc thù: thuế, biển hiệu, đăng ký kinh doanh tại địa chỉ thuê, phòng cháy chữa cháy, hoàn trả hiện trạng. Và lưu ý căn hộ chung cư không được sử dụng vào mục đích không phải để ở.
2. Nội dung bắt buộc theo Điều 163 và 164 Luật Nhà ở 2023
Điều 163 Luật Nhà ở 2023 mở đầu bằng câu "Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản", rồi liệt kê 11 nhóm nội dung. Điều này dùng chung cho mọi giao dịch nhà ở nên khi áp vào hợp đồng thuê thì phải lọc.
Sau khi lọc, hợp đồng thuê nguyên căn phải có: họ tên và địa chỉ hai bên (khoản 1); mô tả đặc điểm căn nhà và thửa đất gắn liền (khoản 2); giá thuê (khoản 3); thời hạn và phương thức thanh toán (khoản 4); thời gian giao nhận nhà và thời hạn thuê (khoản 5); quyền và nghĩa vụ của các bên (khoản 6); cam kết của các bên (khoản 7); thỏa thuận khác (khoản 8); thời điểm có hiệu lực (khoản 9); ngày tháng năm ký kết (khoản 10); chữ ký và ghi rõ họ tên (khoản 11).
Những phần không áp dụng cho thuê nguyên căn: đoạn dài về căn hộ chung cư trong khoản 2 chỉ bắt buộc với mua bán và thuê mua; khoản 3 bỏ "giá trị góp vốn"; khoản 5 bỏ "thời gian bảo hành", "thời hạn góp vốn" và "thời hạn sở hữu".
Ba điều quan trọng nhất với nhà nguyên căn
Khoản 2 - mô tả đặc điểm nhà ở và thửa đất. Với nguyên căn, đây là khoản nặng nhất và cũng là khoản bị làm ẩu nhất. Địa chỉ đầy đủ, diện tích sàn, diện tích đất, kết cấu, số tầng, số Giấy chứng nhận và ngày cấp. "Nhà 3 tầng khang trang, đầy đủ nội thất" không phải mô tả - đó là quảng cáo.
Khoản 6 - quyền và nghĩa vụ. Đây là chỗ đặt phân định trách nhiệm sửa chữa. Cần đọc kỹ: câu buộc ghi rõ quyền và nghĩa vụ về việc sửa chữa hư hỏng chỉ áp cho hợp đồng thuê mua, không phải thuê thường. Với thuê nguyên căn, luật không ép ghi rõ ai sửa cái gì - nên nếu bạn không tự viết vào thì không có gì cả.
Khoản 8 - thỏa thuận khác. Tiền đặt cọc nằm ở đây, không nằm trong danh sách bắt buộc. Với nguyên căn, cọc thường là số tiền lớn, nên điều kiện hoàn cọc phải được viết chi tiết: hoàn trong bao nhiêu ngày, được trừ những khoản nào, mỗi khoản trừ có cần chứng từ không.
Điều 164: không bắt buộc công chứng
Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 xếp hợp đồng thuê nhà ở vào nhóm không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu. Cũng theo khoản này, thời điểm có hiệu lực do các bên thỏa thuận; không thỏa thuận thì là thời điểm ký kết - nên khoản 10 Điều 163 về ngày ký không phải thủ tục hình thức.
Với nhà nguyên căn thuê dài hạn, giá trị lớn, vẫn nên cân nhắc công chứng dù luật không bắt buộc, vì giá trị chứng cứ khi phải ra tòa.
3. Biên bản bàn giao nhà nguyên căn
Đây là tài liệu quyết định ai chịu chi phí khi trả nhà, và là thứ hầu như không mẫu hợp đồng nào kèm theo. Nguyên tắc dùng nó rất đơn giản: dùng đúng biên bản này cả hai lần - khi nhận nhà và khi trả nhà. So hai bản là ra ngay ai chịu cái gì.
Mục VI là phần quan trọng nhất và cũng là phần các biên bản khác bỏ qua: hạng mục tồn đọng. Đây là chỗ ghi những hư hỏng phát hiện ngay tại thời điểm bàn giao - mô tả lỗi, vị trí, mức độ nhẹ hay nặng, bên nào chịu, và thời hạn xử lý. Có mục này thì hai việc xảy ra: vết nứt có sẵn không bị tính vào đầu bạn khi trả nhà, và chủ nhà có một cái hạn phải sửa. Quá hạn mà không xử lý thì bên thuê được tự sửa và trừ vào tiền thuê kỳ sau, hoặc đơn phương chấm dứt theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 nếu là hư hỏng nặng.
Hai chỗ khác cũng đáng chú ý. Mục III yêu cầu ghi rõ tình trạng chứ không được ghi "bình thường" - vì "bình thường" lúc nhận và "bình thường" lúc trả là hai khái niệm khác nhau trong đầu hai người. Mục V bắt liệt kê từng món thay vì ghi "đầy đủ nội thất", và thiết bị điện phải ghi cả model, công suất, số serial lẫn năm sản xuất - đó chính là căn cứ để xác định sau này hỏng là do hao mòn tự nhiên hay do lỗi sử dụng.
Câu xác nhận ở mục VIII cũng quan trọng: những hư hỏng, khiếm khuyết đã được ghi nhận tại biên bản thì bên thuê không chịu trách nhiệm khi trả nhà. Không có câu này thì mọi vết nứt có sẵn đều có thể bị tính vào đầu bạn.
Biên bản bàn giao nhà nguyên căn - trang 1/2
Biên bản bàn giao nhà nguyên căn - trang 2/2
⤓ TẢI FILE MẪU BÀN GIAO TẠI ĐÂY
6 việc phải làm trong ngày bàn giao
Chụp ảnh và quay video toàn bộ căn nhà, gồm cả mái, sân thượng, gầm cầu thang, hộp kỹ thuật. Đây là thứ rẻ nhất và có sức nặng nhất khi tranh chấp.
Chụp riêng mặt công tơ điện và đồng hồ nước, thấy rõ số máy và chỉ số. Ghi vào biên bản.
Mở thử mọi thứ: từng aptomat, từng vòi nước, từng ổ cắm, máy bơm, bình nóng lạnh, điều hòa từng phòng. Đừng tin lời "vẫn chạy tốt".
Đếm chìa khóa và ghi số lượng. Nguyên căn thường có nhiều bộ chìa, và lúc trả nhà thiếu một chiếc là có chuyện.
Xin bản sao Giấy chứng nhận và căn cước của tất cả đồng sở hữu đã ký. Sổ đứng tên hai vợ chồng mà chỉ một người ký là lỗi có thể khiến hợp đồng bị phủ nhận.
Hỏi công nợ điện, nước, internet, rác đến ngày bàn giao và xác nhận bên cho thuê đã thanh toán hết. Không hỏi thì tháng đầu bạn trả luôn phần của người trước.
4. Phân định trách nhiệm sửa chữa
Đây là nguồn tranh chấp phổ biến nhất khi trả nhà nguyên căn, và cũng là chỗ luật để trống. Khoản 6 Điều 163 Luật Nhà ở 2023 chỉ buộc ghi rõ quyền và nghĩa vụ về sửa chữa với hợp đồng thuê mua; với thuê thường thì không. Vì vậy phải tự viết.
Bộ luật Dân sự 2015 cho ba nguyên tắc nền. Điều 477 quy định nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê. Điều 479 quy định bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; làm mất hoặc hư hỏng thì phải bồi thường - nhưng bên thuê không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên do sử dụng. Cũng theo Điều 479, bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê nếu được bên cho thuê đồng ý, và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.
Câu "bên thuê không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên do sử dụng" là câu quan trọng nhất trong toàn bộ bài này. Luật Nhà ở không nhắc lại nó, và gần như không mẫu hợp đồng nào ghi vào. Kết quả là chủ nhà bắt người thuê trả tiền sửa điều hòa dùng ba năm, và người thuê không biết mình có quyền từ chối.
Bảng phân định để đưa thẳng vào hợp đồng
| Hạng mục | Bên cho thuê chịu | Bên thuê chịu |
| Mái, chống thấm mái và sân thượng | Toàn bộ | Không, trừ khi do bên thuê đục phá |
| Tường, sàn, kết cấu, cầu thang | Nứt, thấm, lún, hư hỏng kết cấu | Vết bẩn, lỗ khoan do bên thuê tạo ra |
| Hệ thống điện tổng, aptomat, dây âm tường | Toàn bộ | Không |
| Ổ cắm, công tắc, bóng đèn, cầu chì | Không | Toàn bộ nếu hỏng do sử dụng |
| Đường ống nước âm tường, máy bơm, bồn chứa | Toàn bộ | Không, trừ khi do bên thuê tự ý can thiệp |
| Vòi nước, sen tắm, phụ kiện nhà vệ sinh | Không | Toàn bộ nếu hỏng do sử dụng |
| Bể phốt - hút định kỳ | Thỏa thuận trước. Nếu không thỏa thuận thì đây là bảo dưỡng định kỳ, thường thuộc bên cho thuê | Nếu tắc do bên thuê xả vật lạ |
| Cửa, khóa, bản lề | Hư hỏng do xuống cấp tự nhiên | Hỏng do sử dụng hoặc làm mất chìa |
| Điều hòa, bình nóng lạnh, máy giặt, tủ lạnh do bên cho thuê trang bị | Hỏng do hao mòn tự nhiên (Điều 479 BLDS). Vệ sinh, bảo dưỡng định kỳ nên thỏa thuận rõ | Hỏng do lỗi sử dụng, va đập, dùng sai hướng dẫn |
| Thiết bị do bên thuê tự lắp thêm | Không | Toàn bộ. Được tháo dỡ mang đi khi trả nhà, trừ hạng mục gắn liền kết cấu |
| Sơn lại tường khi trả nhà | Nếu là hao mòn tự nhiên sau thời gian dài thuê | Nếu bên thuê tự ý đổi màu hoặc làm bẩn bất thường |
Ba câu cần có trong điều khoản sửa chữa
"Bên thuê không chịu trách nhiệm về hao mòn tự nhiên do sử dụng, theo Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015." Viết thẳng điều luật vào để khỏi tranh cãi.
"Những hư hỏng, khiếm khuyết đã được ghi nhận tại Biên bản bàn giao thì bên thuê không chịu trách nhiệm khi trả nhà." Đây là câu nối hợp đồng với checklist.
"Bên cho thuê không sửa chữa hư hỏng thuộc trách nhiệm của mình trong vòng ..... ngày kể từ khi nhận được thông báo, bên thuê được quyền tự sửa và trừ vào tiền thuê kỳ tiếp theo, hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng theo khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023." Có mốc ngày thì mới thực thi được.
5. Các mẫu hợp đồng thuê nhà nguyên căn
Mẫu hợp đồng thuê nhà giữa hai cá nhân
Đây là mẫu sát nhất với thuê nguyên căn dài hạn. Điều khoản đặt cọc chi tiết nhất trong nhóm và đối xứng cả hai chiều: bên cho thuê vi phạm phải hoàn cọc và bồi thường thêm một khoản bằng chính tiền cọc. Giá thuê liệt kê theo từng năm thay vì một con số duy nhất - hợp lý cho hợp đồng nhiều năm. Có mốc định lượng rõ: chậm trả quá 15 ngày đầu của kỳ thanh toán thì bên cho thuê được chấm dứt. Có cả nghĩa vụ đăng ký và gia hạn sổ tạm trú cho bên thuê.
Điểm yếu cần bổ sung: khoản 6.2 chỉ cho bên thuê đúng một quyền là nhận tài sản thuê theo đúng thỏa thuận, trong khi nghĩa vụ dài chín gạch đầu dòng. Nếu bạn là người thuê, hãy thêm quyền sử dụng ổn định, quyền yêu cầu sửa chữa hư hỏng kết cấu và quyền được báo trước khi chủ nhà vào kiểm tra. Mẫu cũng không có câu về hao mòn tự nhiên.
Mẫu hợp đồng thuê nhà giữa hai cá nhân
Mẫu hợp đồng thuê nhà ngắn gọn
Thiếu nguyên tắc tăng giá khi gia hạn và câu về hao mòn tự nhiên. Với nhà nguyên căn thuê nhiều năm, hai thứ này đáng tiền hơn cả. Đây là khung tốt nhất để tùy biến.
Mẫu hợp đồng thuê nhà ngắn gọn
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Bắt buộc khi bên cho thuê là doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản. Người dân cho thuê căn nhà của mình không thuộc diện này. Quyền và nghĩa vụ hai bên dẫn chiếu thẳng Điều 18 đến Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Điều 1 khoản 6 có mục "Trang thiết bị kèm theo" - đây là chỗ để dẫn sang biên bản bàn giao.
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP
⤓ Tải hợp đồng thuê nhà bản chuẩn
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở đơn giản
Ảnh dưới là toàn bộ mẫu, không lược. Đưa vào để thấy một mẫu "đơn giản" thiếu những gì khi áp vào nhà nguyên căn: không có bất kỳ điều khoản nào về tiền đặt cọc, Điều 5 về chấm dứt hợp đồng để trống hoàn toàn chỉ có hai dấu chấm lửng, và mục mô tả nhà chỉ có ba dòng địa chỉ, diện tích, tình trạng nhà.
Với nguyên căn thì mức chi tiết này là không đủ. Nếu dùng, phải bổ sung toàn bộ: cọc, chấm dứt, phân định sửa chữa, và biên bản bàn giao. Nguồn đăng mẫu vẫn dẫn Điều 121 và Điều 122 Luật Nhà ở 2014 - luật đã hết hiệu lực từ 01/8/2024.
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở đơn giản
⤓ Tải bản hợp đồng thuê nhà đơn giản
6. Những việc cần làm trước khi ký
Xác minh tư cách bên cho thuê. Đối chiếu tên trên sổ đỏ hoặc sổ hồng với người ký. Đồng sở hữu thì tất cả cùng ký. Người ký không phải chủ sở hữu phải có hợp đồng ủy quyền đã công chứng ghi rõ phạm vi được cho thuê. Kiểm tra nhà có đang tranh chấp, thế chấp ngân hàng hay bị kê biên không.
Lập biên bản bàn giao trước khi đưa cọc, không phải sau. Nhiều người đưa cọc xong mới đi kiểm nhà - lúc đó vị thế đàm phán đã mất.
Thỏa thuận trần tăng giá khi gia hạn ngay từ đầu. Ví dụ "tăng không quá 10% một năm". Nhà nguyên căn thuê nhiều năm thì đây là điều khoản đáng tiền nhất.
Định lượng mọi thứ. Thay "thanh toán đầu tháng" bằng "từ ngày 01 đến ngày 05 của tháng đầu mỗi kỳ". Thay "báo trước một thời gian" bằng "báo trước 30 ngày bằng văn bản". Thay "hoàn cọc sau khi trừ thiệt hại" bằng "hoàn trong 07 ngày, mỗi khoản trừ phải có chứng từ".
Ghi rõ chuyện cải tạo. Bên thuê được sơn lại, khoan tường, lắp thêm thiết bị đến mức nào; khi trả nhà có phải hoàn trả hiện trạng không; thiết bị tự lắp thuộc về ai.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15 - Điều 163, 164, 170, 171, 172, 173.
- Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 - Điều 472 đến Điều 482, đặc biệt Điều 477 và Điều 479.
- Nghị định 96/2024/NĐ-CP - Phụ lục II. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Điều 18 đến Điều 21.
Bài viết mang tính tham khảo. Quy định pháp luật được cập nhật thường xuyên; trước khi áp dụng hãy đối chiếu văn bản đang có hiệu lực. Với hợp đồng thuê nhà nguyên căn dài hạn hoặc giá trị lớn, nên tham vấn luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký.