1. "Phụ lục hợp đồng thuê nhà" là gì?
Phụ lục hợp đồng thuê nhà là văn bản được lập kèm theo một hợp đồng thuê nhà đã ký (gọi là "hợp đồng gốc") nhằm sửa đổi, bổ sung hoặc chi tiết hóa một số điều khoản của hợp đồng đó, mà không phải ký lại toàn bộ.
Dùng vào mục đích gì?
- Gia hạn – Gia hạn thời hạn thuê khi hợp đồng sắp hết hạn nhưng hai bên muốn tiếp tục.
- Điều chỉnh giá – Tăng/giảm giá thuê giữa kỳ theo thỏa thuận (hoặc do cải tạo nhà).
- Sửa điều khoản – Bổ sung/sửa vài điều khoản nhỏ: thêm người ở, đổi phương thức thanh toán, bổ sung nội thất…
- Kế thừa – Giữ nguyên các thỏa thuận cũ (đặt cọc, quyền lợi) mà không phải làm lại từ đầu.
2. Căn cứ pháp lý
| Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015 – Phụ lục hợp đồng (nguyên văn) | 1. Hợp đồng có thể có phụ lục kèm theo để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng. | 2. Trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi. | |
| Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015 – Sửa đổi hợp đồng (nguyên văn) | 1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng. | 2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này (thực hiện hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản). | 3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu. |
| Điều 170 Luật Nhà ở 2023 – Thời hạn thuê, giá thuê nhà ở, cho thuê lại | Nội dung chính: bên cho thuê và bên thuê thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê thì phải thực hiện theo quy định đó. | Về điều chỉnh giá: trường hợp chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì được điều chỉnh giá thuê; giá thuê mới do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và bồi thường theo quy định. Bên thuê được cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý. |
Như vậy, gia hạn thời hạn và điều chỉnh giá thuê đều là việc "sửa đổi hợp đồng" theo Điều 421 -và cách gọn nhất, đúng luật để thực hiện là lập một Phụ lục theo Điều 403.
3. Phụ lục hay Hợp đồng mới? Sai chỗ này là ký lại từ đầu
Đây là chỗ nhiều người làm sai. Dùng phụ lục cho việc lẽ ra phải ký hợp đồng mới (hoặc ngược lại) đều gây rủi ro. Bảng dưới đây giúp bạn chọn đúng.
3.1. Bảng phân biệt Phụ lục vs. Hợp đồng mới
| Tiêu chí | Phụ lục hợp đồng | Ký hợp đồng mới |
| Bản chất | Sửa/bổ sung vài điều khoản, gắn liền & không tách rời HĐ gốc | Chấm dứt quan hệ cũ, lập hợp đồng độc lập mới |
| Khi nào dùng | Gia hạn thời hạn; điều chỉnh giá; sửa vài điều khoản nhỏ | Thay đổi cơ bản: đổi bên thuê/cho thuê, đổi căn nhà, thay đổi gần như toàn bộ |
| Hình thức | Cùng hình thức HĐ gốc; dẫn chiếu số & ngày HĐ gốc | Hợp đồng riêng, số mới, ký từ đầu |
| Điều khoản không sửa | Giữ nguyên hiệu lực | HĐ cũ chấm dứt toàn bộ; phải viết lại mọi điều khoản |
| Đặt cọc / mốc thời gian | Kế thừa từ HĐ gốc | Có thể phải đặt cọc lại, tính lại thời hạn từ đầu |
| Rủi ro nếu làm sai | Điều khoản phụ lục trái HĐ gốc → vô hiệu (Đ.403 k2) | Ký mới khi chỉ cần phụ lục → mất tính liên tục, dễ tranh chấp cọc |
| "Sai chỗ này là ký lại từ đầu" -3 tình huống buộc phải ký HĐ mới, không dùng phụ lục |
- Thay đổi chủ thể: đổi người thuê hoặc người cho thuê (sang tên) -đây là quan hệ mới, phụ lục không xử lý được.
- Thay đổi đối tượng thuê: đổi sang căn nhà/căn hộ khác -không còn là "chi tiết hóa" HĐ gốc.
- Sửa đổi gần như toàn bộ điều khoản: khi phần sửa nhiều hơn phần giữ, phụ lục trở nên rối và dễ mâu thuẫn -nên ký HĐ mới cho sạch.
| Ngược lại, nếu chỉ gia hạn/đổi giá mà bạn lại ký hẳn hợp đồng mới, bạn có thể mất tính liên tục của quan hệ thuê: phải đặt cọc lại, mất mốc ưu tiên thuê tiếp, và rườm rà hơn cần thiết. |
4. Hai mẫu phụ lục (đã điền minh họa)
Hai mẫu dưới đây đã điền sẵn số liệu ví dụ, phần bôi vàng là chỗ cần điền. Mỗi mẫu đều dẫn chiếu hợp đồng gốc và ghi rõ điều khoản nào được sửa.
4.1. Mẫu A – Phụ lục GIA HẠN thời hạn thuê
Tải mẫu phụ lục gia hạn tại đây
4.2. Mẫu B – Phụ lục ĐIỀU CHỈNH giá thuê
Tải mẫu phụ lục gia hạn tại đây
5. Phụ lục toàn văn
Mẫu A – Phụ lục gia hạn (bản chữ để sao chép)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc
PHỤ LỤC HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ
Số: 01/PLHĐ -V/v gia hạn thời hạn thuê
- Căn cứ Hợp đồng thuê nhà số …/HĐTN ngày …/…/… (sau đây gọi là "Hợp đồng gốc");
- Căn cứ Điều 403, Điều 421 Bộ luật Dân sự 2015; Điều 170 Luật Nhà ở 2023;
Hôm nay, ngày …/…/…, tại …, chúng tôi gồm:
BÊN CHO THUÊ (Bên A): Ông/Bà …; CCCD số …; địa chỉ …
BÊN THUÊ (Bên B): Ông/Bà …; CCCD số …; địa chỉ …
Điều 1. Gia hạn thời hạn thuê: Gia hạn thời hạn thuê tại Điều … của Hợp đồng gốc thêm … tháng, từ ngày …/…/… đến hết ngày …/…/…
Điều 2. Giá thuê trong thời gian gia hạn: … đồng/tháng (giữ nguyên/điều chỉnh).
Điều 3. Các nội dung khác của Hợp đồng gốc không bị sửa đổi vẫn giữ nguyên hiệu lực.
Điều 4. Phụ lục là bộ phận không tách rời của Hợp đồng gốc, hiệu lực từ ngày ký; lập 02 bản, mỗi bên giữ 01 bản.
BÊN THUÊ (ký, ghi rõ họ tên) BÊN CHO THUÊ (ký, ghi rõ họ tên)
Mẫu B – Phụ lục điều chỉnh giá thuê (bản chữ để sao chép)
… (phần đầu như Mẫu A, đổi tiêu đề: "Số: 02/PLHĐ -V/v điều chỉnh giá thuê") …
Điều 1. Điều chỉnh giá thuê: Giá thuê tại Điều … của Hợp đồng gốc điều chỉnh từ … đồng/tháng thành … đồng/tháng.
Điều 2. Thời điểm áp dụng: kể từ ngày …/…/…
Điều 3. Căn cứ điều chỉnh: theo thỏa thuận của hai bên phù hợp Điều 170 Luật Nhà ở 2023.
Điều 4. Các nội dung khác giữ nguyên; Phụ lục hiệu lực từ ngày ký, lập 02 bản.
5. Kết luận
Phụ lục là công cụ gọn – đúng luật để gia hạn hoặc đổi giá thuê mà không phải ký lại hợp đồng. Ba việc cần làm đúng: (1) dẫn chiếu rõ hợp đồng gốc và ghi rõ điều khoản được sửa; (2) cùng hình thức với hợp đồng gốc (Đ.421 k3); (3) chọn đúng giữa phụ lục và hợp đồng mới -thay đổi cơ bản thì phải ký mới. Dùng 2 mẫu ở Mục 4 làm khung và tham vấn luật sư cho trường hợp cụ thể.
| Miễn trừ trách nhiệm | Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp. Quy định có thể thay đổi; hãy đối chiếu văn bản gốc và/hoặc tham vấn luật sư trước khi ký. |