1. Mẫu 01/TTS là gì và ai phải nộp?
Mẫu 01/TTS là tờ khai mà cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản (nhà, mặt bằng, kho, xe, máy móc…) dùng để kê khai doanh thu và số thuế phải nộp với cơ quan thuế. Tổ chức, cá nhân khai thuế thay, nộp thuế thay cho bên cho thuê cũng dùng mẫu này.
Cá nhân cho thuê tài sản phải khai và nộp thuế khi thuộc diện chịu thuế theo quy định. Việc khai có thể theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán, theo tháng hoặc theo năm dương lịch, tùy cách trả tiền thuê ghi trong hợp đồng.
2. Căn cứ pháp lý & mẫu đang áp dụng
Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý năm 2026 vì biểu mẫu vừa thay đổi:
| CĂN CỨ PHÁP LÝ | • Thông tư 40/2021/TT-BTC: ban hành Mẫu 01/TTS và Phụ lục bảng kê 01-1/BK-TTS; áp dụng cho doanh thu cho thuê tài sản phát sinh đến hết năm 2025. | • Thông tư 18/2026/TT-BTC (hiệu lực 05/3/2026): quy định hồ sơ, thủ tục quản lý thuế với hộ, cá nhân kinh doanh. Đối với cho thuê bất động sản áp dụng Mẫu 01/BĐS và Phụ lục 01/BK-BĐS cho doanh thu từ năm 2026. | • Thuế suất: theo Phụ lục I Thông tư 40/2021, hoạt động cho thuê tài sản chịu thuế GTGT 5% và thuế TNCN 5% trên doanh thu tính thuế. |
Nói cách khác: nếu bạn đang quyết toán/khai bổ sung doanh thu năm 2025 thì dùng 01/TTS; nếu khai doanh thu cho thuê nhà, mặt bằng phát sinh từ 2026 thì dùng 01/BĐS. Dùng nhầm mẫu là một trong những lý do bị trả tờ khai.
3. Cách kê khai tờ khai cho thuê tài sản
Các phần chính cần điền
| Phần | Nội dung |
| Kỳ tính thuế | Chọn theo năm / theo tháng / theo lần phát sinh đúng với cách thu tiền trong hợp đồng. |
| Thông tin người nộp thuế | Họ tên, mã số thuế/định danh, địa chỉ, điện thoại của bên cho thuê (hoặc bên khai thay). |
| Doanh thu tính thuế | Tổng tiền thuê trong kỳ (giá đã bao gồm thuế). Nếu hợp đồng ghi giá chưa gồm thuế thì quy đổi. |
| Số thuế phải nộp | Thuế GTGT = doanh thu × 5%; thuế TNCN = doanh thu tính thuế × 5%. |
| Phụ lục bảng kê | Kê chi tiết từng hợp đồng/bất động sản (01-1/BK-TTS hoặc 01/BK-BĐS). |
Cách nhanh và ít lỗi nhất là khai trực tuyến trên Cổng Thuế điện tử hoặc ứng dụng eTax Mobile: hệ thống tự tính lại số thuế và cảnh báo nhiều lỗi định dạng trước khi nộp.
4. Tờ khai đã điền mẫu (01/TTS & 01/BĐS)
Mẫu 1 – Tờ khai 01/TTS đã điền (cho doanh thu đến hết 2025)
Mẫu 01/TTS đã điền minh họa – cho thuê tài sản, khai theo năm (Thông tư 40/2021)
Mẫu 2 – Tờ khai 01/BĐS (mới, dùng từ 2026 cho cho thuê bất động sản)
Mẫu 01/BĐS đã điền minh họa – thay 01/TTS đối với cho thuê BĐS (Thông tư 18/2026)
↓ Tải mẫu thông báo doanh thu thuế
↓ Tải mẫu Quy định thủ tục quản lý thuế
Mẫu chính thức 01/BĐS được ban hành trong phụ lục Thông tư 18/2026/TT-BTC. Đối với cho thuê tài sản không phải bất động sản, thực hiện theo hướng dẫn của Thông tư 18/2026 và cơ quan thuế.
5. Lỗi khiến tờ khai bị trả lại (kiểm trước khi nộp)
6 lỗi phổ biến khiến tờ khai cho thuê tài sản bị trả lại
6. Thuế cho thuê tài sản 2026 – thuế suất và ngưỡng doanh thu
Với phương pháp khoán, cá nhân cho thuê tài sản chịu hai sắc thuế trên doanh thu tính thuế:
- Thuế GTGT: 5% trên doanh thu tính thuế.
- Thuế TNCN: 5% trên doanh thu tính thuế.
Ví dụ minh họa (theo cơ chế khoán): cho thuê mặt bằng 30 triệu/tháng × 12 tháng = 360 triệu/năm → GTGT = 18 triệu; TNCN = 18 triệu.
| Cảnh báo về ngưỡng doanh thu không chịu thuế (rất quan trọng): | Ngưỡng doanh thu/năm để KHÔNG phải nộp thuế đang được các nguồn dẫn khác nhau do cải cách thuế 2025–2026 (Luật Thuế GTGT 2024, Luật Thuế TNCN mới 2025 và các nghị định 2026): có nguồn nêu 200 triệu (ngưỡng GTGT), có nguồn nêu 500 triệu hoặc mốc khác cho TNCN. | Vì đây là con số quyết định số tiền phải nộp, bài này không chốt một mức cụ thể -trước khi khai, hãy đối chiếu văn bản đang hiệu lực hoặc hỏi trực tiếp cơ quan thuế quản lý để xác định đúng ngưỡng và cách tính. |
Kết luận
Điểm quan trọng nhất năm 2026: chọn đúng mẫu. Doanh thu đến hết 2025 khai 01/TTS; từ 2026 cho thuê bất động sản khai 01/BĐS. Điền doanh thu đã gồm thuế, đính kèm bảng kê, chọn đúng kỳ, và khai online để giảm lỗi. Riêng ngưỡng doanh thu miễn thuế, hãy xác nhận với cơ quan thuế vì quy định đang thay đổi.
| Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn thuế cho từng trường hợp. Ảnh tờ khai là bản điền minh họa. Thuế suất 5%+5% và việc chuyển 01/TTS → 01/BĐS đã được đối chiếu qua nhiều nguồn tại 07/2026; riêng ngưỡng doanh thu và cách tính TNCN năm 2026 các nguồn còn khác nhau -người nộp thuế phải căn cứ văn bản đang hiệu lực và hướng dẫn của cơ quan thuế. |