⬇ TẢI TỜ KHAI THUẾ – LỆ PHÍ KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT (File Word) - Miễn phí
1. Mua bán nhà đất phải nộp những loại thuế, phí nào?
Một giao dịch mua bán, sang tên nhà đất hoàn chỉnh phát sinh 5 khoản bắt buộc:
• ① Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): đánh trên thu nhập của người bán, bằng 2% giá chuyển nhượng.
• ② Lệ phí trước bạ: khoản người mua nộp khi đăng ký sang tên, bằng 0,5% giá tính lệ phí.
• ③ Phí công chứng: trả cho tổ chức công chứng, tính theo giá trị hợp đồng.
• ④ Phí thẩm định hồ sơ: trả cho cơ quan đăng ký khi thẩm định hồ sơ sang tên (mức do HĐND cấp tỉnh quy định).
• ⑤ Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: nộp khi được cấp Giấy chứng nhận mới (mức do HĐND cấp tỉnh quy định).
Ngoài 5 khoản trên, một số trường hợp có thể phát sinh thêm phí đo đạc, trích lục bản đồ địa chính (khi phải đo vẽ lại). Cá nhân bán bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng (VAT).
2. Bảng tổng hợp: ai nộp khoản nào?
Theo thông lệ và quy định, nghĩa vụ nộp được phân chia như sau (các bên vẫn có thể thỏa thuận khác và ghi rõ trong hợp đồng):
| Khoản phải nộp | Bên bán | Bên mua |
| Thuế TNCN (2%) | ✓ (có thể thỏa thuận bên mua nộp thay) | - |
| Lệ phí trước bạ (0,5%) | - | ✓ |
| Phí công chứng | Thỏa thuận | Thỏa thuận |
| Phí thẩm định hồ sơ | - | ✓ |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | - | ✓ |
3. Chi tiết từng loại thuế, phí
3.1. Thuế thu nhập cá nhân (2%)
Khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (hiệu lực 01/7/2026):
“Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (×) với thuế suất 2%.”
Người nộp là bên bán (có thể thỏa thuận bên mua nộp thay). Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thì tính theo Bảng giá đất. Điều 14 được hướng dẫn tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP; các bài dẫn Thông tư 92/2015, Thông tư 111/2013 là đã lỗi thời.
Riêng nhận thừa kế, quà tặng bất động sản: nếu không thuộc diện miễn thì nộp thuế TNCN 10% trên phần giá trị vượt 10 triệu đồng (theo Bảng giá đất), thay vì 2%.
3.2. Lệ phí trước bạ (0,5%)
Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ:
Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
Người nộp là bên mua. Giá tính lệ phí là giá chuyển nhượng; nếu giá này thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất thì tính theo Bảng giá đất (với nhà còn nhân tỷ lệ % chất lượng còn lại).
3.3. Phí công chứng (theo giá trị hợp đồng)
Tính lũy tiến theo giá trị tài sản/hợp đồng (Thông tư 257/2016/TT-BTC), tối đa 70 triệu đồng/trường hợp:
| Giá trị hợp đồng | Mức phí công chứng |
| Dưới 50 triệu | 50.000 đ |
| Từ 50 – 100 triệu | 100.000 đ |
| Từ trên 100 triệu – 1 tỷ | 0,1% giá trị |
| Từ trên 1 – 3 tỷ | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Từ trên 3 – 5 tỷ | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Từ trên 5 – 10 tỷ | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Từ trên 10 – 100 tỷ | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
3.4. Phí thẩm định hồ sơ
Phí trả cho cơ quan đăng ký khi thẩm định điều kiện, hồ sơ sang tên. Thuộc danh mục phí do HĐND cấp tỉnh quyết định (Thông tư 85/2019/TT-BTC), nên mức thu khác nhau giữa các địa phương; thường bên mua nộp.
3.5. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Khoản thu khi được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên bên mua. Cũng do HĐND cấp tỉnh quy định; mức thu ở khu vực nội thành, đô thị thường cao hơn khu vực khác và với tổ chức cao hơn cá nhân.
4. Ví dụ tính tổng chi phí một giao dịch 5 tỷ
Giả sử nhà đất có giá chuyển nhượng bằng giá tính thuế và đều là 5.000.000.000 đồng:
| Khoản | Cách tính | Số tiền | Bên nộp |
| Thuế TNCN | 5 tỷ × 2% | 100.000.000 đ | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 5 tỷ × 0,5% | 25.000.000 đ | Bên mua |
| Phí công chứng | 2,2 tr + 0,05% × 2 tỷ | ≈ 3.200.000 đ | Thỏa thuận |
| Phí thẩm định + lệ phí cấp GCN | Theo quy định của tỉnh | Vài trăm nghìn đ | Bên mua |
Tạm tính: bên bán nộp khoảng 100 triệu (thuế TNCN); bên mua nộp khoảng 25 triệu (lệ phí trước bạ) cộng phí công chứng, thẩm định, cấp Giấy chứng nhận.
Con số chỉ là ví dụ; lệ phí trước bạ tính theo Bảng giá đất nếu cao hơn giá hợp đồng, và phí thẩm định, lệ phí cấp Giấy chứng nhận khác nhau theo tỉnh.
5. Các trường hợp được miễn, giảm
Một số trường hợp được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ, phổ biến nhất là:
• Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa người thân: vợ – chồng; cha mẹ đẻ/nuôi với con; ông bà với cháu; anh chị em ruột.
• Cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam (miễn thuế TNCN, kèm điều kiện: bán toàn bộ, không áp dụng cho nhà hình thành trong tương lai).
Điều kiện chi tiết của từng trường hợp miễn được quy định tại Điều 4 Luật Thuế TNCN 2025 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP; nên hỏi cơ quan thuế để xác nhận cho trường hợp cụ thể.
6. Mẫu tờ khai thuế, lệ phí
Khi làm thủ tục, hai bên cần nộp tờ khai thuế TNCN và tờ khai lệ phí trước bạ. Dưới đây là mẫu tờ khai thuế TNCN đã điền minh họa (ô vàng là chỗ cần thay).
Mẫu 03/BĐS-TNCN - Tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng nhà đất (điền minh họa; ô vàng là chỗ cần thay).
↓ Tải Tờ khai thuế TNCN 03/BĐS: Bản Word · Bản khác
↓ Tải Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu 01): Bản Word · Bản khác
Kết luận
Khi mua bán nhà đất, hãy nhớ đủ năm khoản: thuế TNCN 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Thỏa thuận rõ ai nộp khoản nào, dùng đúng căn cứ mới (Luật Thuế TNCN 2025, Nghị định 10/2022) và kiểm tra điều kiện miễn thuế để không nộp thừa.
Miễn trừ trách nhiệm:
Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật tháng 8/2026, không thay thế tư vấn pháp lý riêng. Mức thuế, phí và lệ phí do địa phương quy định có thể thay đổi; với giao dịch cụ thể, hãy đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan thuế, văn phòng công chứng, luật sư.