⬇ TẢI TỜ KHAI THUẾ TNCN CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ ĐẤT (Mẫu 03/BĐS-TNCN) - File Word
1. Thuế mua bán nhà đất gồm những khoản gì?
Khi mua bán (pháp luật gọi là chuyển nhượng) nhà đất, các bên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước trước hoặc trong quá trình sang tên. Tổng hợp lại có 4–5 khoản sau:
• Thuế thu nhập cá nhân (TNCN): đánh trên thu nhập của người bán khi chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ: khoản người mua nộp khi đăng ký sang tên quyền sử dụng, quyền sở hữu.
• Phí công chứng: trả cho tổ chức công chứng khi công chứng hợp đồng.
• Phí thẩm định hồ sơ: trả cho cơ quan đăng ký đất đai khi thẩm định hồ sơ sang tên.
• Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: khi được cấp Giấy chứng nhận mới (mức do HĐND cấp tỉnh quy định).
Cá nhân bán nhà đất (không kinh doanh bất động sản) không phải nộp thuế giá trị gia tăng (VAT). VAT chỉ đặt ra với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
2. Căn cứ pháp lý mới nhất năm 2026
Từ 01/7/2026, thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản áp dụng theo luật mới. Nhiều bài viết, mẫu tờ khai cũ vẫn dẫn Thông tư 92/2015, Thông tư 111/2013 hay Nghị định 10/2020 - đều đã lỗi thời.
Khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 (hiệu lực 01/7/2026):
“Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (×) với thuế suất 2%.”
Điều 14 được hướng dẫn chi tiết tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP. Phương án đánh thuế 20% trên phần lãi từng được đề xuất nhưng chưa áp dụng - mức thuế vẫn là 2% trên giá chuyển nhượng.
Khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ:
Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.
3. Chi tiết từng loại thuế, phí và người nộp
| Khoản | Mức thu | Người nộp (thông lệ) | Căn cứ |
| Thuế TNCN | 2% × giá chuyển nhượng | Bên bán | Điều 14 Luật Thuế TNCN 2025 |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% × giá tính lệ phí | Bên mua | Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP |
| Phí công chứng | Theo giá trị hợp đồng | Thỏa thuận | Thông tư 257/2016/TT-BTC |
| Phí thẩm định hồ sơ | Do HĐND cấp tỉnh quy định | Bên mua | Thông tư 85/2019/TT-BTC |
| Lệ phí cấp GCN | Do HĐND cấp tỉnh quy định | Bên mua | Thông tư 85/2019/TT-BTC |
3.1. Thuế thu nhập cá nhân (2%)
Người có thu nhập từ chuyển nhượng (bên bán) là người nộp thuế, nhưng các bên được thỏa thuận bên mua nộp thay. Thuế = 2% × giá chuyển nhượng. Nếu giá ghi trong hợp đồng thấp hơn giá đất tại Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thì tính theo Bảng giá đất.
3.2. Lệ phí trước bạ (0,5%)
Người nộp là bên mua (người đăng ký quyền). Cách tính tùy trường hợp:
• nếu giá hợp đồng cao hơn Bảng giá đất: Lệ phí = 0,5% × giá chuyển nhượng.
• nếu giá hợp đồng thấp hơn hoặc bằng Bảng giá đất: với đất = 0,5% × diện tích × giá 1 m² theo Bảng giá đất; với nhà = 0,5% × (diện tích × giá 1 m² × tỷ lệ % chất lượng còn lại).
3.3. Phí công chứng (theo giá trị hợp đồng)
Tính lũy tiến theo giá trị tài sản/hợp đồng (Thông tư 257/2016/TT-BTC), tối đa 70 triệu đồng/trường hợp:
| Giá trị hợp đồng | Mức phí công chứng |
| Dưới 50 triệu | 50.000 đ |
| Từ 50 – 100 triệu | 100.000 đ |
| Từ trên 100 triệu – 1 tỷ | 0,1% giá trị |
| Từ trên 1 – 3 tỷ | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Từ trên 3 – 5 tỷ | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Từ trên 5 – 10 tỷ | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Từ trên 10 – 100 tỷ | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
3.4. Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận
Hai khoản này do HĐND từng tỉnh, thành phố quyết định nên mức thu khác nhau giữa các địa phương. Thông thường bên mua nộp khi làm thủ tục sang tên và cấp Giấy chứng nhận mới.
4. Cách tính thuế, phí - ví dụ với căn nhà 5 tỷ đồng
Giả sử giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng bằng giá tính thuế và đều là 5.000.000.000 đồng:
| Khoản | Cách tính | Số tiền |
| Thuế TNCN (bên bán) | 5.000.000.000 × 2% | 100.000.000 đ |
| Lệ phí trước bạ (bên mua) | 5.000.000.000 × 0,5% | 25.000.000 đ |
| Phí công chứng (bậc 3–5 tỷ) | 2,2 tr + 0,05% × (5 tỷ − 3 tỷ) | ≈ 3.200.000 đ |
Như vậy tổng thuế, phí “nhìn thấy” của giao dịch khoảng 128,2 triệu đồng, chưa gồm phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận (tùy tỉnh). Lệ phí trước bạ tính theo giá tính lệ phí - nếu Bảng giá đất cao hơn giá hợp đồng thì lấy theo Bảng giá đất. Các con số chỉ là ví dụ; hãy đối chiếu cơ quan thuế và văn phòng công chứng tại thời điểm giao dịch.
5. Các trường hợp được miễn, giảm thuế
5.1. Miễn thuế thu nhập cá nhân
Theo Điều 4 Luật Thuế TNCN 2025 (chi tiết tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP), hai nhóm sau được miễn thuế:
Nhóm 1 - Chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản giữa người thân:
Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Nhóm 2 - Nhà ở, đất ở duy nhất: cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở tại Việt Nam tại thời điểm chuyển nhượng thì được miễn thuế TNCN. Điều kiện kèm theo: phải chuyển nhượng toàn bộ (bán một phần thì phần đó không được miễn); thời điểm xác định quyền sở hữu là ngày cấp Giấy chứng nhận. Điểm mới đáng chú ý: quy định miễn này không áp dụng cho nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.
Cá nhân tự kê khai điều kiện “nhà ở duy nhất” và chịu trách nhiệm. Nếu cơ quan thuế phát hiện kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử phạt.
5.2. Miễn lệ phí trước bạ
Nhà, đất chuyển nhượng, tặng cho giữa những người thân (vợ chồng; cha mẹ đẻ/nuôi với con; ông bà với cháu; anh chị em ruột…) được miễn lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
5.3. Tặng cho, thừa kế nhà đất (không thuộc diện miễn)
Nếu nhận tặng cho, thừa kế bất động sản mà không thuộc nhóm người thân được miễn, người nhận phải nộp thuế TNCN bằng 10% phần giá trị vượt trên 10 triệu đồng (tính theo Bảng giá đất), thay vì 2% như chuyển nhượng.
6. Khai, nộp thuế ở đâu và mẫu tờ khai
Hồ sơ khai thuế TNCN và lệ phí trước bạ nộp tại bộ phận một cửa của cơ quan đăng ký đất đai hoặc cơ quan thuế nơi có bất động sản (nhiều nơi đã liên thông). Về thời hạn khai thuế TNCN:
• Nếu bên bán tự nộp thuế: chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
• Nếu hợp đồng thỏa thuận bên mua nộp thay: chậm nhất là thời điểm làm thủ tục đăng ký sang tên.
Tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản hiện dùng mẫu 03/BĐS-TNCN, ban hành kèm Thông tư 89/2026/TT-BTC (thay mẫu cũ theo Thông tư 80/2021). Dưới đây là mẫu đã điền minh họa; ô bôi vàng là chỗ cần thay.
Mẫu 03/BĐS-TNCN - Tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng nhà đất (điền minh họa; ô vàng là chỗ cần thay).
7. Ba điều dễ sai mà ít nguồn nhắc
1) Dùng nhầm căn cứ đã hết hiệu lực.
Từ 01/7/2026, thuế TNCN chuyển nhượng bất động sản theo Luật Thuế TNCN 2025 (Điều 14) và Nghị định 253/2026/NĐ-CP; lệ phí trước bạ theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Các mẫu, bài dẫn Thông tư 92/2015, Thông tư 111/2013, Nghị định 10/2020 là đã cũ.
2) Ghi giá thấp để né thuế là vô ích và rủi ro.
Cơ quan thuế vẫn tính thuế theo Bảng giá đất nếu giá hợp đồng thấp hơn, nên bạn không giảm được thuế; đồng thời khi tranh chấp, bên bán chỉ đòi được đúng số tiền ghi trên hợp đồng công chứng.
3) “Nhà ở duy nhất” được miễn thuế nhưng có điều kiện.
Phải chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất; không áp dụng cho nhà, công trình hình thành trong tương lai; và cá nhân tự kê khai, chịu trách nhiệm - khai sai bị truy thu, xử phạt.
Kết luận
Thuế mua bán nhà đất năm 2026 xoay quanh bốn khoản chính: thuế TNCN 2%, lệ phí trước bạ 0,5%, phí công chứng và phí thẩm định hồ sơ. Hãy dùng đúng căn cứ mới (Luật Thuế TNCN 2025, Nghị định 253/2026 và Nghị định 10/2022), tính trước chi phí, thỏa thuận rõ ai nộp khoản nào và kiểm tra kỹ điều kiện miễn thuế để tránh bị truy thu.
Miễn trừ trách nhiệm:
Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật tháng 8/2026, không thay thế tư vấn pháp lý riêng. Mức thuế, phí và biểu mẫu có thể thay đổi; với giao dịch cụ thể, hãy đối chiếu văn bản gốc hoặc hỏi cơ quan thuế, công chứng viên, luật sư trước khi thực hiện.