Các Loại Phí Khi Mua Bán Nhà Đất 2026 | Mức Phí & Cách Tính

Các loại phí khi mua bán nhà đất gồm những gì?

“Mua bán nhà đất” về mặt pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để sang tên được Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng), hai bên phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và một số chi phí dịch vụ bắt buộc. Có thể chia thành hai nhóm:

• Nhóm thuế – nộp vào ngân sách: Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản và lệ phí trước bạ.

• Nhóm phí – lệ phí dịch vụ, thủ tục: phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí đo đạc và (nếu có) phí môi giới, phí xóa thế chấp.

Bảng tổng hợp nhanh các khoản phải nộp

Căn cứ pháp lý mới nhất (2026)

Từ 01/7/2026, việc tính thuế – phí khi mua bán nhà đất áp dụng theo hệ thống văn bản mới. Đây là điểm mà nhiều bài viết cũ chưa cập nhật:

Chi tiết từng loại thuế, phí và cách tính

3.1. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) – 2%

Công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%.

• Giá chuyển nhượng là giá ghi trên hợp đồng. Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh, thì tính theo Bảng giá đất.

• Người nộp: theo luật là bên chuyển nhượng (bên bán); thực tế hai bên có thể thỏa thuận ai chịu và ghi rõ trong hợp đồng.

• Thời điểm tính thuế: khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng/sở hữu.

3.2. Lệ phí trước bạ – 0,5%

Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%.

• Giá tính lệ phí trước bạ với đất = Diện tích × Giá 1m² đất theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh; với nhà = giá do UBND tỉnh ban hành theo pháp luật xây dựng.

• Nếu giá trên hợp đồng cao hơn giá Nhà nước thì tính theo giá hợp đồng.

• Người nộp: bên nhận chuyển nhượng (bên mua) – vì là người đứng tên đăng ký sổ.

3.3. Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Tính theo giá trị tài sản/hợp đồng theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (vẫn áp dụng năm 2026), lũy tiến từng bậc, tối đa 70 triệu đồng:

Ngoài phí công chứng, nếu nhờ văn phòng công chứng soạn thảo hợp đồng thì có thêm thù lao công chứng (theo mức trần do UBND tỉnh quy định), thường vài trăm nghìn đồng.

3.4. Phí thẩm định hồ sơ & lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Hai khoản này do HĐND từng tỉnh/thành phố quy định nên mức thu khác nhau. Đây là chỗ hầu hết bài viết chỉ nói chung chung – dưới đây là vài ví dụ thực tế:

→ Trước khi giao dịch, nên tra Nghị quyết HĐND tỉnh nơi có nhà đất để biết con số chính xác.

Ai phải nộp khoản nào?

Luật quy định người nộp cho từng khoản, nhưng các bên được tự thỏa thuận và ghi rõ trong hợp đồng. Đây là bảng đối chiếu để tránh tranh cãi lúc ra công chứng:

Ví dụ tính tổng chi phí (thực tế nhất)

Phần mà gần như không đối thủ nào làm: tính ra tiền cụ thể. Ba tình huống điển hình:

Ví dụ 1 – Bán căn nhà tại đô thị, giá 3 tỷ đồng

Ví dụ 2 – Mua bán đất tại tỉnh, giá 1,5 tỷ đồng

Ví dụ 3 – Cha mẹ sang tên nhà đất cho con

Chuyển nhượng/tặng cho giữa cha mẹ và con thuộc diện miễn thuế TNCN và miễn lệ phí trước bạ. Chỉ còn phí công chứng + phí thẩm định + lệ phí cấp GCN, tổng thường chỉ vài triệu đồng.

Các trường hợp được miễn thuế, phí

6.1. Miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng (NĐ 253/2026)

• Giữa những người thân: vợ – chồng; cha mẹ đẻ – con đẻ; cha mẹ nuôi – con nuôi; cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể; ông bà nội – cháu nội; ông bà ngoại – cháu ngoại; anh, chị, em ruột.

• Phân chia tài sản khi ly hôn theo quy định pháp luật.

• Nhà ở, đất ở duy nhất – với điều kiện: chỉ sở hữu 1 nhà/1 thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng; đã sở hữu tối thiểu 183 ngày; chuyển nhượng toàn bộ (không được một phần); không áp dụng với bất động sản hình thành trong tương lai.

6.2. Miễn lệ phí trước bạ

Có nhiều trường hợp được miễn lệ phí trước bạ nhà đất (Nghị định 10/2022, sửa đổi 175/2025), gồm cả chuyển nhượng giữa những người thân nêu trên, nhà đất là tài sản của tổ chức/cá nhân đã nộp lệ phí rồi chia tách… Nên tra cứu danh mục để không nộp thừa.

Biểu mẫu tờ khai thuế, phí (tải về)

Dưới đây là các mẫu tờ khai cần dùng khi mua bán nhà đất, kèm link tải bản chính thức ngay dưới mỗi mẫu. (Ảnh là bản minh họa đã điền số liệu mẫu, phần cần điền bôi vàng; bản gốc tải theo link.)

Mẫu 03/BĐS-TNCN – Tờ khai thuế TNCN chuyển nhượng BĐS

Tờ khai thuế TNCN mẫu 03/BĐS-TNCN (Thông tư 89/2026/TT-BTC) – ảnh minh họa.

↓ Tải Mẫu 03/BĐS-TNCN

Mẫu 01/LPTB – Tờ khai lệ phí trước bạ (nhà, đất)

Tờ khai lệ phí trước bạ mẫu 01/LPTB (Thông tư 89/2026/TT-BTC) – ảnh minh họa.

↓ Tải Mẫu 01/LPTB

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất & tài sản gắn liền với đất

Mẫu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ (bắt buộc công chứng/chứng thực) – ảnh minh họa.

↓ Tải mẫu hợp đồng

Quy trình & thời hạn kê khai, nộp thuế phí

Trình tự sang tên và nộp thuế phí khi mua bán nhà đất thường gồm 4 bước:

• Bước 1 – Công chứng hợp đồng: hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng (bắt buộc). Nộp phí công chứng tại đây.

• Bước 2 – Kê khai thuế, lệ phí: nộp Tờ khai 03/BĐS-TNCN + 01/LPTB kèm hợp đồng công chứng, Giấy chứng nhận, giấy tờ tùy thân tại Bộ phận Một cửa/Văn phòng đăng ký đất đai (cơ chế một cửa liên thông).

• Bước 3 – Nhận và nộp theo Thông báo thuế: cơ quan thuế ra Thông báo số thuế TNCN, lệ phí trước bạ; người nộp đóng tại kho bạc/ngân hàng.

• Bước 4 – Nhận sổ đã sang tên: nộp chứng từ đã đóng thuế phí để nhận Giấy chứng nhận đứng tên bên mua.

Kết luận

Khi mua bán nhà đất năm 2026, hãy tính trước 5 khoản chính: thuế TNCN 2% (bên bán), lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua), phí công chứng, phí thẩm định và lệ phí cấp Giấy chứng nhận – cộng thêm vài khoản “ẩn” như đo đạc, môi giới, xóa thế chấp. Tổng chi phí giao dịch thường vào khoảng 2,5%–3% giá trị nhà đất. Nắm rõ ai nộp khoản nào, tận dụng đúng các trường hợp được miễn và kê khai trung thực sẽ giúp bạn tiết kiệm và tránh rủi ro pháp lý.