1 Mua bán nhà đất phải đóng những loại thuế nào?
Các khoản tiền phải nộp khi mua bán nhà đất chia làm ba nhóm:
| Nhóm | Khoản phải nộp | Bản chất |
| THUẾ | Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS (2%); hoặc thuế TNCN từ thừa kế/quà tặng BĐS (10%) | Thuế thật sự – nộp vào ngân sách |
| LỆ PHÍ | Lệ phí trước bạ 0,5% (dân gian hay gọi nhầm là “thuế trước bạ”) | Lệ phí – KHÔNG phải thuế |
| PHÍ DỊCH VỤ | Phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận… | Chi phí thủ tục sang tên |
2 Thuế TNCN khi bán nhà đất (2%) – tính thế nào?
| Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 – Điều 14 (cư trú) & Điều 24 (không cư trú); Nghị định 253/2026/NĐ-CP – Điều 57 | Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản “được xác định bằng giá chuyển nhượng nhân (×) với thuế suất 2%”, vẫn giữ nguyên mức thuế suất như Luật Thuế TNCN 2007. Hiệu lực từ 01/7/2026. |
Công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%.
Giá chuyển nhượng để tính thuế được xác định ra sao?
• Là giá ghi trên hợp đồng công chứng.
• Nếu hợp đồng không ghi giá hoặc ghi thấp hơn giá đất trong Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thì tính theo Bảng giá đất. Từ 01/01/2026, Bảng giá đất mới (Luật Đất đai 2024) sát giá thị trường hơn nên số thuế thường cao hơn trước.
Ai nộp và nộp khi nào?
• Người nộp: bên chuyển nhượng (bên bán); hai bên có thể thỏa thuận bên mua nộp thay và ghi rõ trong hợp đồng.
• Thời điểm tính thuế: khi hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực, hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng/sở hữu.
| ⚠ Điểm dễ hiểu sai: bán lỗ vẫn phải nộp thuế | Thuế TNCN 2% tính trên giá chuyển nhượng, KHÔNG phải trên lãi. Vì vậy dù bạn bán hòa vốn hay lỗ thì vẫn phải nộp 2%. Ví dụ mua 3,2 tỷ, bán 3 tỷ (lỗ 200 triệu) vẫn nộp 3 tỷ × 2% = 60 triệu đồng. |
3 “Thuế” trước bạ 0,5% – thực chất là lệ phí trước bạ
| Nghị định 10/2022/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 175/2025/NĐ-CP) – Điều 8 | Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ căn cứ Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh (với đất) và giá do UBND tỉnh ban hành theo pháp luật xây dựng (với nhà). |
Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%.
• Người nộp: bên nhận chuyển nhượng (bên mua) – vì là người đăng ký đứng tên sổ.
• Đây là lệ phí, không phải thuế. Gọi “thuế trước bạ” chỉ là thói quen dân gian; hồ sơ, cơ quan thu và văn bản pháp luật đều dùng “lệ phí trước bạ”.
4 Thuế khi được tặng cho, thừa kế nhà đất (10%)
Nếu nhà đất không phải mua bán mà là nhận tặng cho hoặc thừa kế (và không thuộc diện được miễn), người nhận phải nộp một sắc thuế khác:
| Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 – Điều 18 | Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản chịu thuế TNCN 10% tính trên phần giá trị vượt trên 20 triệu đồng (ngưỡng được nâng từ 10 triệu lên 20 triệu đồng, áp dụng từ 2026). |
| Trường hợp | Thuế suất | Tính trên |
| Mua bán (chuyển nhượng) | 2% | Toàn bộ giá chuyển nhượng |
| Tặng cho / thừa kế (không được miễn) | 10% | Phần giá trị vượt trên 20 triệu đồng |
→ Đây là lý do nhiều gia đình cân nhắc giữa “bán” và “tặng cho”. Nhưng nếu là người thân được miễn (mục 5), thì cả hai hình thức đều không phải nộp thuế TNCN.
5 Các trường hợp được MIỄN thuế TNCN (quan trọng nhất)
Đây là phần giúp bạn hợp pháp không phải nộp thuế. Theo Nghị định 253/2026/NĐ-CP, có 2 nhóm được miễn thuế TNCN:
5.1. Chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa người thân
Được miễn thuế TNCN nếu diễn ra giữa các mối quan hệ sau:
| Nhóm quan hệ | Các trường hợp cụ thể được miễn |
| Vợ chồng | Giữa vợ với chồng |
| Cha mẹ – con | Cha mẹ đẻ – con đẻ; cha mẹ nuôi – con nuôi; cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể |
| Ông bà – cháu | Ông bà nội – cháu nội; ông bà ngoại – cháu ngoại |
| Anh chị em ruột | Giữa anh, chị, em ruột với nhau |
| Ly hôn | Phân chia tài sản chung khi ly hôn theo quy định |
5.2. Bán nhà ở, đất ở duy nhất
Cá nhân bán bất động sản duy nhất được miễn thuế TNCN nếu đáp ứng đủ các điều kiện:
• Tại thời điểm chuyển nhượng chỉ có quyền sở hữu một nhà ở hoặc một thửa đất ở duy nhất trên toàn quốc.
• Đã sở hữu tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
• Chuyển nhượng toàn bộ nhà/đất đó (không được bán một phần).
• Không áp dụng cho bất động sản hình thành trong tương lai.
| Muốn được miễn, cần chứng minh gì? | Người bán tự kê khai và chịu trách nhiệm về điều kiện miễn thuế; cơ quan thuế/đăng ký đất đai đối chiếu dữ liệu. Nên chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (giấy khai sinh, đăng ký kết hôn, sổ hộ khẩu/CCCD gắn dữ liệu cư trú) hoặc xác nhận về nhà/đất duy nhất để tránh bị từ chối miễn. |
5.3. Miễn lệ phí trước bạ
Nhiều trường hợp cũng được miễn lệ phí trước bạ (Nghị định 10/2022, sửa đổi 175/2025), trong đó có chuyển nhượng/tặng cho giữa những người thân nêu trên. Khi thuộc diện miễn thuế TNCN theo quan hệ gia đình, thường cũng được miễn luôn lệ phí trước bạ.
6 Các khoản phí, lệ phí đi kèm (không phải thuế)
Ngoài thuế, để hoàn tất sang tên còn có các khoản phí dịch vụ, thủ tục sau:
| Khoản | Mức thu | Ghi chú |
| Phí công chứng hợp đồng | Lũy tiến theo giá trị, tối đa 70 triệu đồng | TT 257/2016/TT-BTC |
| Phí thẩm định hồ sơ | Do HĐND cấp tỉnh quy định (VD TP.HCM 600.000 đ/hồ sơ) | Khác nhau từng tỉnh |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Vài chục nghìn – vài trăm nghìn đồng | Do HĐND cấp tỉnh quy định |
| Phí đo đạc (nếu cần) | Theo đơn giá địa phương | Khi phải đo vẽ lại |
Biểu phí công chứng chi tiết theo bậc giá trị (ví dụ 1 – 3 tỷ = 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ) – tối đa 70 triệu đồng.
7 Ví dụ: bán một căn hộ 2,5 tỷ đóng thuế bao nhiêu?
Giả sử ông C bán căn hộ tại TP.HCM giá 2,5 tỷ đồng, không thuộc diện miễn thuế:
| Khoản | Cách tính | Số tiền |
| Thuế TNCN (bên bán) | 2.500.000.000 × 2% | 50.000.000 đ |
| Lệ phí trước bạ (bên mua) | 2.500.000.000 × 0,5% | 12.500.000 đ |
| Phí công chứng | 1.000.000 + 0,06% × 1,5 tỷ | 1.900.000 đ |
| Phí thẩm định + cấp GCN | Theo địa phương | ~600.000 – 1.000.000 đ |
| Tổng cả hai bên | ≈ 65 triệu đồng |
| ✔ Nếu thuộc diện miễn thuế thì sao? | Nếu ông C bán nhà/đất duy nhất (đủ điều kiện) hoặc sang tên cho con, thuế TNCN 50 triệu = 0 đồng và thường được miễn cả lệ phí trước bạ 12,5 triệu. Chỉ còn vài triệu phí công chứng, thẩm định, cấp sổ. |
8 Mẫu tờ khai thuế khi mua bán nhà đất (tải về)
Hai tờ khai bắt buộc khi làm nghĩa vụ thuế – phí, kèm link tải bản chính thức ngay dưới mỗi mẫu. (Ảnh là bản minh họa đã điền số liệu, ô cần điền bôi vàng; bản gốc tải theo link.)
8.1. Mẫu 03/BĐS-TNCN – Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
Tờ khai thuế TNCN mẫu 03/BĐS-TNCN (Thông tư 89/2026/TT-BTC) – ảnh minh họa.
8.2. Mẫu 01/LPTB – Tờ khai lệ phí trước bạ (nhà, đất)
Tờ khai lệ phí trước bạ mẫu 01/LPTB (Thông tư 89/2026/TT-BTC) – ảnh minh họa.
9 Rủi ro về thuế khi mua bán nhà đất
| ✘ Khai “hai giá” để né thuế – rủi ro lớn nhất | Ghi giá hợp đồng thấp hơn giá thật để giảm thuế 2% và lệ phí 0,5%: cơ quan thuế có quyền ấn định theo Bảng giá đất, truy thu, phạt; nặng có thể bị xử lý về hành vi trốn thuế. Với Bảng giá đất mới 2026 sát thị trường, dư địa “lách” gần như không còn. | – Chậm nộp hồ sơ khai thuế/nộp thuế: bị phạt và tính tiền chậm nộp 0,03%/ngày (Nghị định 125/2020, sửa đổi bởi Nghị định 310/2025). |
10 Sắp tới thuế bất động sản có thay đổi gì?
• Đề xuất đánh thuế theo thời gian nắm giữ / “lướt sóng”: nhằm hạn chế đầu cơ, đánh thuế cao với giao dịch ngắn hạn và đất bỏ hoang. Hiện MỚI là đề xuất, CHƯA áp dụng – vẫn giữ mức khoán 2%.
• Đề xuất tính thuế 20% trên lợi nhuận (giá bán − giá mua): đã được nêu nhưng không được thông qua trong Luật Thuế TNCN 2025; có thể xem xét lại khi dữ liệu đất đai số hóa hoàn thiện.
• Bảng giá đất mới hằng năm (từ 01/01/2026): sát giá thị trường hơn nên giá tính thuế TNCN và lệ phí trước bạ tăng lên so với trước – đây là thay đổi đã có hiệu lực.
Kết luận
Khi mua bán nhà đất năm 2026, khoản thuế cần quan tâm nhất là thuế TNCN 2% (bên bán) – hoặc 10% với tặng cho/thừa kế. Kế đến là lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua) và các phí thủ tục. Hãy tận dụng đúng các trường hợp miễn thuế (người thân, nhà đất duy nhất), kê khai trung thực theo Bảng giá đất mới và nộp đúng hạn để tránh bị phạt.
| Miễn trừ trách nhiệm | Bài viết cung cấp thông tin pháp lý tham khảo, cập nhật ngày 10/8/2026 và có thể thay đổi khi có văn bản mới. Mức phí, lệ phí khác nhau theo từng tỉnh. Với giao dịch cụ thể, bạn nên liên hệ cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai hoặc luật sư để được tư vấn chính xác. |