1. Khi nào bị coi là chậm kê khai thuế cho thuê nhà?
Cá nhân cho thuê nhà bị coi là chậm khi nộp tờ khai (Mẫu 01/TTS) sau thời hạn quy định tại Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC:
- Khai theo từng lần phát sinh: chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán.
- Khai theo năm: chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của năm dương lịch tiếp theo (tức 31/01).
Nộp sau các mốc trên là chậm nộp hồ sơ khai thuế, và bị xử phạt vi phạm hành chính theo Điều 13 Nghị định 125/2020 (đã sửa đổi).
2. Căn cứ pháp lý
| Điều 13 Nghị định 125/2020/NĐ-CP (sửa đổi bởi Nghị định 310/2025/NĐ-CP) - Xử phạt hành vi chậm nộp hồ sơ khai thuế | • Phạt cảnh cáo: nộp chậm từ 01 đến 05 ngày và có tình tiết giảm nhẹ. | • Phạt tiền 2.000.000 - 5.000.000 đồng: nộp chậm từ 01 đến 30 ngày (trừ trường hợp cảnh cáo nêu trên). | • Phạt tiền 5.000.000 - 8.000.000 đồng: nộp chậm từ 31 đến 60 ngày. | • Phạt tiền 8.000.000 - 15.000.000 đồng: nộp chậm từ 61 đến 90 ngày; hoặc chậm từ 91 ngày trở lên mà không phát sinh số thuế phải nộp. | • Phạt tiền 15.000.000 - 25.000.000 đồng: nộp chậm trên 90 ngày, có phát sinh số thuế phải nộp và người nộp thuế đã nộp đủ số thuế, tiền chậm nộp trước thời điểm cơ quan thuế lập biên bản. | • Mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức; đối với cá nhân, mức phạt bằng 1/2 mức phạt của tổ chức (Điều 7 Nghị định 125/2020). |
Ngoài tiền phạt vi phạm hành chính, nếu có số thuế phải nộp mà nộp muộn thì phải nộp thêm tiền chậm nộp tiền thuế bằng 0,03%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp (Điều 59 Luật Quản lý thuế 2019), tính cả ngày nghỉ, lễ.
3. Bảng mức phạt theo số ngày chậm + ví dụ thực tế
3.1. Bảng mức phạt chậm nộp tờ khai (Mẫu 01/TTS)
| Số ngày chậm nộp | Mức phạt CÁ NHÂN | Mức phạt tổ chức |
| 1 - 5 ngày (có tình tiết giảm nhẹ) | Cảnh cáo | Cảnh cáo |
| 1 - 30 ngày | 1.000.000 - 2.500.000 đ | 2.000.000 - 5.000.000 đ |
| 31 - 60 ngày | 2.500.000 - 4.000.000 đ | 5.000.000 - 8.000.000 đ |
| 61 - 90 ngày (hoặc ≥91 ngày, không phát sinh thuế) | 4.000.000 - 7.500.000 đ | 8.000.000 - 15.000.000 đ |
| Trên 90 ngày (có thuế, đã nộp đủ trước khi bị lập biên bản) | 7.500.000 - 12.500.000 đ | 15.000.000 - 25.000.000 đ |
Mức phạt cụ thể trong khung do cơ quan thuế quyết định theo tình tiết tăng nặng/giảm nhẹ; thường lấy mức trung bình của khung nếu không có tình tiết.
3.2. Ví dụ tính thực tế
| Ví dụ 1 - chậm 20 ngày, không phát sinh thuế: Tờ khai năm 2025 hạn 31/01/2026, cá nhân nộp ngày 20/02/2026 (chậm 20 ngày, bậc 1-30 ngày). Phạt cá nhân khoảng 1 - 2,5 triệu (trung bình ~1,75 triệu). Không có thuế nên không phát sinh tiền chậm nộp. | Ví dụ 2 - chậm 45 ngày: Rơi vào bậc 31-60 ngày → phạt cá nhân 2,5 - 4 triệu. | Ví dụ 3 - chậm 100 ngày, có thuế 18 triệu: Bậc trên 90 ngày → phạt cá nhân 7,5 - 12,5 triệu; cộng tiền chậm nộp = 18.000.000 × 0,03% × 100 ngày = 540.000 đ. |
4. Tờ khai bị chậm nộp - Mẫu 01/TTS
Đây là tờ khai bạn cần nộp đúng hạn để tránh bị phạt. Bản dưới đã điền minh họa; nộp online qua eTax Mobile/Cổng Thuế điện tử là nhanh nhất.
Mẫu 01/TTS - Tờ khai thuế cho thuê tài sản
Mẫu 01/TTS - nộp đúng hạn (Điều 14 TT 40/2021) để tránh phạt chậm nộp
Lưu ý: doanh thu cho thuê bất động sản từ 2026 khai bằng Mẫu 01/BĐS (Thông tư 18/2026/TT-BTC); nộp muộn mẫu này cũng áp dụng mức phạt như trên.
5. Cách tránh và khắc phục khi lỡ chậm
- Nộp càng sớm càng nhẹ: mức phạt tăng theo bậc ngày chậm, nộp trong 1-5 ngày (có giảm nhẹ) chỉ bị cảnh cáo.
- Nộp đủ thuế + tiền chậm nộp trước khi bị lập biên bản: giúp giữ ở khung phạt thấp hơn và tránh tình tiết tăng nặng.
- Khai bổ sung nếu khai sai/thiếu: chủ động khai bổ sung trước khi cơ quan thuế phát hiện thường được xem xét giảm nhẹ.
- Đặt nhắc hạn: khai theo năm hạn 31/01; khai theo lần phát sinh hạn ngày thứ 10 - dùng eTax Mobile để nộp nhanh.
Kết luận
Chậm kê khai thuế cho thuê nhà bị phạt tăng dần theo số ngày chậm, cộng thêm tiền chậm nộp 0,03%/ngày nếu có thuế. Cá nhân chịu một nửa mức của tổ chức. Cách rẻ nhất là nộp đúng hạn (31/01 với khai theo năm) qua eTax Mobile; nếu lỡ chậm, hãy nộp và đóng đủ thuế + tiền chậm nộp càng sớm càng tốt.
| Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn thuế cụ thể. Các mức phạt theo Điều 13 Nghị định 125/2020 (sửa đổi bởi Nghị định 310/2025, hiệu lực 16/01/2026) và tiền chậm nộp 0,03%/ngày đã đối chiếu nhiều nguồn tại 07/2026; mức phạt cụ thể trong khung do cơ quan thuế quyết định theo tình tiết. Hãy đối chiếu văn bản đang hiệu lực hoặc hỏi cơ quan thuế cho trường hợp của bạn. |