1. Phí công chứng mua bán nhà đất là gì?
Khi mua bán nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Phí công chứng là khoản tiền mà tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng, Văn phòng công chứng) được thu từ người yêu cầu công chứng khi thực hiện việc này, theo Thông tư 257/2016/TT-BTC.
Mức phí áp dụng thống nhất cho cả Phòng công chứng và Văn phòng công chứng. Nếu đơn vị thu là Văn phòng công chứng thì mức phí đã bao gồm thuế giá trị gia tăng.
2. Biểu phí công chứng mua bán nhà đất 2026
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà đất tính theo giá trị hợp đồng, cụ thể:
| Giá trị hợp đồng (tài sản) | Mức phí công chứng |
| Dưới 50 triệu đồng | 50.000 đồng |
| Từ 50 – 100 triệu đồng | 100.000 đồng |
| Từ trên 100 triệu – 1 tỷ đồng | 0,1% giá trị |
| Từ trên 1 – 3 tỷ đồng | 1 triệu + 0,06% phần vượt 1 tỷ |
| Từ trên 3 – 5 tỷ đồng | 2,2 triệu + 0,05% phần vượt 3 tỷ |
| Từ trên 5 – 10 tỷ đồng | 3,2 triệu + 0,04% phần vượt 5 tỷ |
| Từ trên 10 – 100 tỷ đồng | 5,2 triệu + 0,03% phần vượt 10 tỷ |
| Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu + 0,02% phần vượt 100 tỷ (tối đa 70 triệu) |
Mức phí tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp. Ngoài ra, phí cấp bản sao văn bản công chứng: từ trang thứ 3 trở đi thu 3.000 đồng/trang, tối đa 200.000 đồng/bản.
3. Cách tính phí và ví dụ cụ thể
3.1. Giá trị tính phí
• Chỉ có đất: tính trên giá trị quyền sử dụng đất.
• Đất có nhà ở, công trình: tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị nhà ở, công trình gắn liền với đất.
Về giá tính phí: xác định theo giá trị các bên thỏa thuận trong hợp đồng; nếu giá thỏa thuận thấp hơn giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước quy định thì tính theo giá của cơ quan nhà nước.
3.2. Ví dụ tính phí
Nhà đất giá 5 tỷ đồng:
thuộc bậc “trên 3 – 5 tỷ” → phí = 2,2 triệu + 0,05% × (5 tỷ − 3 tỷ) = 2,2 triệu + 1 triệu = 3,2 triệu đồng.
Nhà đất giá 8 tỷ đồng:
thuộc bậc “trên 5 – 10 tỷ” → phí = 3,2 triệu + 0,04% × (8 tỷ − 5 tỷ) = 3,2 triệu + 1,2 triệu = 4,4 triệu đồng.
4. Ai phải nộp phí công chứng?
Theo khoản 1 Điều 2 Thông tư 257/2016/TT-BTC, người nộp phí công chứng là người yêu cầu công chứng - tức cá nhân, tổ chức có yêu cầu công chứng hợp đồng và ký vào phiếu yêu cầu công chứng.
Trên thực tế, hai bên được tự thỏa thuận ai nộp và nên ghi rõ trong hợp đồng. Thông lệ phổ biến là bên mua nộp, hoặc hai bên chia đôi phí công chứng. Nếu không thỏa thuận, ai là người yêu cầu công chứng thì người đó nộp.
5. Phân biệt phí công chứng và thù lao công chứng
Đây là điểm nhiều người nhầm: tổng số tiền trả cho văn phòng công chứng gồm hai khoản khác nhau.
| Tiêu chí | Phí công chứng | Thù lao công chứng |
| Bản chất | Khoản phí theo quy định | Tiền dịch vụ của tổ chức công chứng |
| Bao gồm | Công chứng hợp đồng theo giá trị | Soạn thảo, đánh máy, sao chụp, ký ngoài trụ sở, ngoài giờ… |
| Căn cứ mức thu | Thông tư 257/2016 (thống nhất cả nước) | UBND cấp tỉnh quy định mức trần |
| Cách tính | Lũy tiến theo giá trị hợp đồng | Theo công việc và thỏa thuận |
Vì vậy, khi hỏi chi phí, nên hỏi rõ tổng tiền gồm phí công chứng và thù lao là bao nhiêu để không bất ngờ.
6. Phí công chứng khác gì thuế, lệ phí trước bạ?
Phí công chứng chỉ là một trong nhiều khoản khi mua bán nhà đất. Đừng nhầm với thuế và lệ phí:
| Khoản | Mức / căn cứ | Nộp cho ai | Bên nộp |
| Phí công chứng | Theo giá trị HĐ (TT 257/2016) | Tổ chức công chứng | Thỏa thuận |
| Thuế TNCN | 2% giá chuyển nhượng | Cơ quan thuế | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá tính lệ phí | Ngân sách nhà nước | Bên mua |
| Phí thẩm định hồ sơ | Do HĐND cấp tỉnh quy định | Cơ quan đăng ký | Bên mua |
7. Lưu ý khi nộp phí công chứng
• phí công chứng áp dụng thống nhất theo Thông tư 257/2016; đừng dùng biểu phí cũ đã hết hiệu lực.
• hỏi trước tổng chi phí gồm cả phí và thù lao công chứng để dự trù đúng.
• nếu ghi giá hợp đồng thấp hơn giá nhà nước, phí (và cả thuế) vẫn tính theo giá nhà nước - không giảm được.
• giữ hóa đơn, biên lai để làm chứng từ khi cần.
Bạn có thể ước tính nhanh phí công chứng bằng công cụ tính phí trực tuyến, sau đó đối chiếu lại với văn phòng công chứng nơi thực hiện.
Kết luận
Phí công chứng mua bán nhà đất tính lũy tiến theo giá trị hợp đồng theo Thông tư 257/2016, tối đa 70 triệu đồng, do người yêu cầu công chứng nộp (hai bên có thể thỏa thuận). Hãy nhớ phân biệt phí công chứng với thù lao công chứng và với thuế, lệ phí trước bạ để dự trù đúng tổng chi phí giao dịch.
Miễn trừ trách nhiệm:
Nội dung mang tính tham khảo, cập nhật tháng 8/2026, không thay thế tư vấn pháp lý riêng. Mức thù lao và một số khoản do địa phương quy định có thể khác nhau; hãy hỏi trực tiếp văn phòng công chứng nơi thực hiện.