Thuế cho thuê nhà 2026: Ngưỡng 500 triệu, cách tính, ai nộp

1. Ai phải nộp thuế cho thuê nhà từ 2026?

1. Phải nộp: Cá nhân, hộ gia đình có nhà/tài sản cho thuê với TỔNG doanh thu cho thuê trong năm TRÊN 500 triệu đồng.
2. Không phải nộp: Doanh thu cả năm từ 500 triệu trở xuống - không phát sinh thuế GTGT, TNCN (nhưng nên kê khai để minh bạch).
3. Về hộ kinh doanh: Cá nhân cho thuê KHÔNG bắt buộc phải thành lập hộ kinh doanh; có thể trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo mẫu 01/TTS.
4. Lưu ý: Doanh thu tính thuế là tổng tiền thuê nhận được trong năm (cộng dồn nhiều tài sản/nhiều hợp đồng của cùng một người).

2. Căn cứ pháp lý (khung 2025–2026)

3. ĐÍNH CHÍNH LỚN: SERP đang loạn 100 / 200 / 500 (và cả 1 tỷ)

Khi tra "thuế cho thuê nhà 2026", kết quả tìm kiếm đưa ra nhiều con số khác nhau khiến người đọc hoang mang. Dưới đây là đính chính theo văn bản đã ban hành.

Vì sao lẫn lộn?

1. Cùng thời điểm 2025–2026 có nhiều văn bản đổi ngưỡng (100 → 200 chung; 500 riêng cho thuê), lại đang chuyển tiếp nên bài cũ – bài mới nằm lẫn trên SERP.
2. Nhiều bài lấy ngưỡng CHUNG 200 triệu áp cho cho thuê nhà - trong khi cho thuê tài sản có ngưỡng riêng 500 triệu.
3. Một số bài dẫn số 1 tỷ từ giai đoạn dự thảo/đề xuất, chưa phải quy định chính thức.

4. Cách tính thuế cho thuê nhà 2026

Khi doanh thu vượt 500 triệu/năm, áp dụng đồng thời hai sắc thuế; lệ phí môn bài đã bỏ:

• Thuế GTGT = Doanh thu năm × 5% (trên toàn bộ doanh thu)

• Thuế TNCN = (Doanh thu năm − 500 triệu) × 5% (trên phần vượt ngưỡng)

Bảng minh họa (doanh thu 900 triệu/năm):

Kết quả ví dụ: GTGT 45 triệu + TNCN 20 triệu = 65 triệu đồng/năm. Nếu doanh thu chỉ 500 triệu hoặc thấp hơn: 0 đồng.

5. Mẫu tờ khai và bảng tính thuế thuê nhà

5.1. Bảng cách tính thuế cho thuê nhà 2026

5.2. Mẫu tờ khai thuế cho thuê tài sản (01/TTS) - đã điền

↓ Xem tờ khai thuế: Mẫu 1 - Mẫu 2

6. Kết luận

Với năm 2026: mốc quan trọng là 500 triệu đồng doanh thu/năm - dưới mức này không nộp thuế; trên mức này nộp GTGT 5% (toàn bộ) và TNCN 5% (phần vượt), không còn lệ phí môn bài. Đừng dùng con số 100 hay 200 triệu cho cho thuê nhà - đó là ngưỡng cũ hoặc ngưỡng chung.