1 Các mẫu hợp đồng nhà đất chia thành 4 nhóm
Ảnh minh họa (mô phỏng): bốn nhóm mẫu hợp đồng nhà đất và giấy tờ liên quan.
Trước khi tải mẫu, cần phân biệt đúng thuật ngữ: “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” dùng cho đất; “mua bán nhà ở” dùng cho nhà; bán cả nhà và đất thì đúng nhất là “chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất” (dân dã gọi là mua bán nhà đất).
2 Nhóm A - Hợp đồng chính (bắt buộc công chứng)
1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Dùng khi mua bán đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất trống). Hợp đồng bắt buộc công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực và làm căn cứ sang tên (Điều 27 Luật Đất đai 2024).
Ảnh minh họa (mô phỏng) - Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng.
↓ Tải Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Mẫu 1
↓ Tải Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ: Mẫu 2
2. Hợp đồng mua bán nhà ở / nhà đất
Dùng khi mua bán nhà ở hoặc nhà gắn liền với đất. Cũng thuộc diện bắt buộc công chứng (Điều 164 Luật Nhà ở 2023), trừ khi một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
↓ Tải Hợp đồng mua bán nhà đất
3. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất
Mẫu đầy đủ nhất khi bán cả nhà lẫn đất, gộp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất trong một hợp đồng công chứng.
↓ Tải Hợp đồng chuyển nhượng nhà + đất
3 Nhóm B - Đặt cọc và thỏa thuận
4. Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Ký trước khi công chứng hợp đồng chính để giữ giao dịch. Ghi rõ số tiền cọc, giá mua bán, thời hạn ký hợp đồng công chứng và cách xử lý khi một bên đổi ý. Hợp đồng đặt cọc không bắt buộc công chứng nhưng nên có người làm chứng.
Ảnh minh họa (mô phỏng) - Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.
↓ Tải Hợp đồng đặt cọc nhà đất: Mẫu 1
↓ Tải Hợp đồng đặt cọc nhà đất: Mẫu 2
5. Văn bản thỏa thuận mua bán đất (hứa mua – hứa bán)
Dạng thỏa thuận sơ bộ ghi nhận ý chí mua bán và các điều kiện tiến tới hợp đồng chính. Thực chất gần với hợp đồng đặt cọc; nên quy định rõ nghĩa vụ và chế tài để tránh tranh chấp.
↓ Tải Văn bản thỏa thuận / đặt cọc mua bán đất
6. Giấy tay mua bán nhà đất (viết tay) - mẫu tham khảo
Cảnh báo: giấy mua bán viết tay không công chứng không sang tên được và dễ bị tuyên vô hiệu. Mẫu dưới đây chỉ để tham khảo hoặc cho các trường hợp đặc biệt được pháp luật công nhận (xem mục 6 bên dưới). Không nên dùng để giao dịch giá trị lớn.
Ảnh minh họa (mô phỏng) - Giấy mua bán đất viết tay (không có giá trị sang tên).
↓ Tải Mẫu giấy tay mua bán đất (tham khảo)
4 Nhóm C - Giấy tờ liên quan
7. Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất
Dùng khi chủ nhà nhờ người khác thay mặt bán, ký hợp đồng. Hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất nên được công chứng để bảo đảm giá trị pháp lý.
↓ Tải Hợp đồng ủy quyền bán nhà đất
8. Hợp đồng (văn bản) tặng cho nhà đất
Dùng khi cho, tặng quyền sử dụng đất / nhà ở (thường giữa người thân). Cũng bắt buộc công chứng; tặng cho giữa người thân được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ.
↓ Tải Hợp đồng tặng cho nhà đất
9. Biên bản bàn giao nhà đất
Lập khi bàn giao thực tế nhà, đất và giấy tờ sau khi hoàn tất thanh toán, ghi nhận hiện trạng để tránh khiếu nại về sau.
↓ Tải Biên bản bàn giao nhà đất
10. Hợp đồng chuyển nhượng cổ phần
Dùng khi mua bán cổ phần trong công ty cổ phần - thường gặp khi mua bán dự án bất động sản qua pháp nhân thay vì sang tên trực tiếp. Không bắt buộc công chứng.
↓ Tải Hợp đồng chuyển nhượng cổ phần
5 Mua bán nhà đất có bắt buộc công chứng không?
CÓ, bắt buộc. Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và nhà ở giữa cá nhân với cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực (Điều 27 Luật Đất đai 2024; Điều 164 Luật Nhà ở 2023). Nếu không, hợp đồng vi phạm về hình thức và có thể bị vô hiệu.
| Trường hợp KHÔNG bắt buộc công chứng | Khi một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức kinh doanh bất động sản (Điều 27 khoản 3 điểm b Luật Đất đai 2024) - lúc này công chứng chỉ theo yêu cầu. | Hợp đồng đặt cọc và hợp đồng cho thuê nhà đất không bắt buộc công chứng. | Từ 01/7/2025, Luật Công chứng 2024 có hiệu lực; hợp đồng nhà đất được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. |
6 “Giấy tay” mua bán nhà đất có hợp pháp không?
Về nguyên tắc, giao dịch nhà đất không công chứng/chứng thực là vi phạm hình thức và có thể bị vô hiệu (Điều 117, Điều 502 BLDS 2015; Điều 27 Luật Đất đai 2024). Người mua bằng giấy tay không tự sang tên được và gánh nhiều rủi ro: bên bán lật kèo, bán cho người khác, đất đang thế chấp/tranh chấp/quy hoạch, tiền khó đòi.
Hai trường hợp ngoại lệ được công nhận:
• Đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ: nếu một hoặc các bên đã giao gần đủ tiền / đã giao đất, theo yêu cầu, Tòa án có thể công nhận hiệu lực hợp đồng dù thiếu công chứng (Điều 129 khoản 2 BLDS 2015; tham khảo Án lệ 55/2022/AL). Đây là con đường khởi kiện, không tự động sang tên.
• Giao dịch cũ trước 01/7/2014: người nhận chuyển nhượng bằng giấy tay trước 01/7/2014, nếu đủ điều kiện (không tranh chấp, phù hợp quy hoạch…), có thể được đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
| ! KHUYẾN NGHỊ | Luôn ưu tiên công chứng. Với giao dịch giá trị lớn, đừng dùng giấy tay. Nếu đã lỡ mua giấy tay, hãy giữ đầy đủ chứng cứ giao tiền – giao đất và nhờ luật sư tư vấn phương án hợp thức hóa. |
7 Thuế, phí và thủ tục sang tên nhà đất 2026
| Khoản | Mức | Người nộp (thông thường) |
| Thuế TNCN chuyển nhượng | 2% giá chuyển nhượng | Bên bán |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá trị nhà đất | Bên mua |
| Phí thẩm định, cấp GCN | Theo quy định địa phương | Bên mua |
Miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng giữa người thân (vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột) và với nhà ở, đất ở duy nhất.
Thủ tục sang tên: sau khi công chứng, nộp hồ sơ đăng ký biến động (Đơn Mẫu số 18 theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Từ 01/7/2025 bỏ cấp huyện - hồ sơ nộp tại Bộ phận Một cửa / Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp xã hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, hoặc trực tuyến qua Cổng dịch vụ công. Thời gian giải quyết thường trong khoảng 10 ngày làm việc.
8 Lưu ý tránh rủi ro khi mua bán nhà đất
• Kiểm tra pháp lý: sổ đỏ chính chủ, không tranh chấp, không thế chấp, không nằm trong quy hoạch/kê biên (xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai).
• Xác minh nhân thân và quyền định đoạt của bên bán (đồng sở hữu, tài sản chung vợ chồng cần đủ chữ ký).
• Ưu tiên công chứng hợp đồng chính; đặt cọc nên có người làm chứng và ghi rõ chế tài.
• Thanh toán qua ngân hàng để có chứng cứ; giữ biên nhận từng lần giao tiền.
• Hoàn tất nghĩa vụ thuế, phí và sang tên đúng hạn để tránh phạt chậm nộp và rủi ro pháp lý.
Kết luận
Trên đây là bộ mẫu hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, đặt cọc nhà đất mới nhất 2026 kèm ảnh mẫu và link tải file Word. Với nhà đất, hãy luôn ưu tiên hợp đồng công chứng, kiểm tra kỹ pháp lý và hoàn tất thuế – sang tên để giao dịch an toàn.
Miễn trừ trách nhiệm: Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp. Giao dịch nhà đất có giá trị lớn - vui lòng đối chiếu văn bản pháp luật hiện hành và tham vấn công chứng viên/luật sư trước khi ký.