1. Hợp đồng thuê nhà kinh doanh, thuê mặt bằng là gì?
Hợp đồng thuê nhà kinh doanh là thỏa thuận theo đó bên cho thuê giao nhà hoặc một phần diện tích cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn để phục vụ hoạt động kinh doanh, còn bên thuê trả tiền thuê. Điểm khác biệt duy nhất so với thuê nhà để ở nằm ở mục đích sử dụng - nhưng chính điểm khác biệt đó kéo theo một loạt hệ quả pháp lý mà nhiều người không để ý.
Về bản chất đây vẫn là hợp đồng thuê tài sản. Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa hợp đồng thuê tài sản, và khoản 2 của điều này nói rõ: hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan. Nghĩa là ngay cả khi bạn thuê nhà để bán cà phê, Bộ luật Dân sự vẫn chi phối, và Luật Nhà ở vẫn có vai trò nếu tài sản đó là nhà ở.
Ba tình huống, ba khung pháp lý khác nhau
Đây là chỗ các bài viết hay gộp làm một, dẫn tới trích sai luật.
| Tình huống | Luật chi phối | Có phải dùng mẫu bắt buộc không |
| Thuê nhà ở của cá nhân để làm văn phòng, cửa hàng | Bộ luật Dân sự 2015 (Đ.472–482) và Luật Nhà ở 2023 (Đ.163, 164, 170, 172, 173) vì tài sản là nhà ở | Không. Chỉ cần văn bản đủ nội dung theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, cộng điều khoản đặc thù kinh doanh |
| Thuê mặt bằng, sàn thương mại trong công trình xây dựng của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản | Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Đ.18–21) và Nghị định 96/2024/NĐ-CP | Có. Mẫu Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng |
| Thuê nhà ở của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản | Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP | Có. Mẫu Hợp đồng thuê nhà ở tại Phụ lục II |
Nói cách khác, cái quyết định phải dùng mẫu nào không phải là bạn thuê để làm gì, mà là bên cho thuê có kinh doanh bất động sản hay không, và tài sản là nhà ở hay công trình xây dựng. Chủ nhà là người dân bình thường cho thuê căn nhà mặt phố để bạn mở quán thì không thuộc diện dùng mẫu của Nghị định 96/2024 - dù bạn thuê để kinh doanh.
Một điều cấm hay bị bỏ qua
Không được sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Rất nhiều người thuê căn hộ chung cư để làm văn phòng, mở lớp dạy học, làm kho hàng online - đây là việc bị cấm, và hậu quả là bạn có thể bị buộc dừng hoạt động bất cứ lúc nào, dù hợp đồng thuê còn hạn. Nếu cần địa chỉ trụ sở, hãy thuê nhà riêng lẻ, nhà mặt phố hoặc mặt bằng trong tòa nhà văn phòng có chức năng thương mại.
2. Rủi ro số một: bị tăng giá hoặc bị lấy lại mặt bằng giữa chừng
Chủ nhà thấy quán bạn đông khách, hết năm đầu đòi tăng giá 40%. Hoặc chủ nhà có người trả cao hơn, muốn lấy lại mặt bằng dù hợp đồng còn hai năm. Đây là kịch bản kinh điển, và phần lớn người thuê không biết mình có công cụ pháp lý để chống lại.
Luật đứng về phía nào?
Về việc tăng giá, khoản 1 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 cho hai bên thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền. Đã thỏa thuận và ghi vào hợp đồng thì không bên nào được tự ý thay đổi. Khoản 2 Điều 170 quy định ngoại lệ duy nhất mà luật cho phép điều chỉnh giá giữa chừng: bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì được quyền điều chỉnh giá, nhưng chỉ khi thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống. Ngay cả trong trường hợp này, giá thuê mới vẫn do hai bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường cho bên thuê.
Đọc kỹ ba điều kiện của khoản 2: phải có cải tạo thật, phải được bên thuê đồng ý, và phải còn lại không quá một phần ba thời hạn. Thiếu một trong ba thì việc đòi tăng giá là không có căn cứ. Ngoài trường hợp này, luật không cho bên cho thuê tăng giá giữa chừng.
Về việc lấy lại mặt bằng, khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 mở đầu bằng nguyên tắc: trong thời hạn thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và thu hồi nhà ở đang cho thuê. Sau đó điều luật liệt kê các trường hợp ngoại lệ, và đây là danh sách đóng: cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện; bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã thỏa thuận trong hợp đồng; bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận; bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê; bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
Có khách trả giá cao hơn không nằm trong danh sách. Con chủ nhà lấy vợ cần nhà cũng không nằm trong danh sách. Chủ nhà muốn bán nhà cũng không - và Điều 173 Luật Nhà ở 2023 còn quy định quyền tiếp tục thuê nhà ở, nghĩa là đổi chủ thì người thuê vẫn thuê tiếp đến hết hạn.
Ngoài ra, khoản 3 Điều 172 cho bên thuê quyền đơn phương chấm dứt khi bên cho thuê tăng giá thuê bất hợp lý, hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng. Và khoản 4 buộc bên đơn phương chấm dứt phải thông báo bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác; vi phạm mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Bộ luật Dân sự bổ sung thêm một lớp: Điều 478 quy định nghĩa vụ bảo đảm quyền sử dụng tài sản cho bên thuê. Bên cho thuê phải bảo đảm quyền sử dụng ổn định trong suốt thời hạn thuê.
Nhưng luật chỉ bảo vệ nếu hợp đồng của bạn viết đúng
Toàn bộ phần trên phụ thuộc vào một điều: hợp đồng phải ghi rõ giá thuê và thời hạn. Không ghi thời hạn thì theo Điều 171, hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày kể từ ngày bên cho thuê thông báo - chủ nhà chỉ cần gửi một thông báo là ba tháng sau bạn phải dọn đi, hoàn toàn hợp pháp. Không ghi mốc thanh toán cụ thể thì bạn không biết khi nào bị coi là chậm trả 03 tháng. Không ghi mục đích thuê thì chủ nhà mất căn cứ ở chiều ngược lại, nhưng bạn cũng mất luôn quyền yêu cầu được sử dụng đúng công năng đã cam kết.
Sáu điều khoản cần đưa vào hợp đồng thuê kinh doanh
Thời hạn thuê dài và ghi ngày cụ thể. Kinh doanh cần thời gian hoàn vốn, nên đừng ký hợp đồng một năm rồi hy vọng gia hạn. Ghi rõ ngày bắt đầu và ngày kết thúc, không ghi "một năm kể từ ngày ký".
Trần tăng giá khi gia hạn, bằng con số. Ví dụ: "Giá thuê khi gia hạn tăng không quá 10% một năm so với giá thuê tại hợp đồng này". Trong các mẫu khảo sát cho bài này, chỉ mẫu hợp đồng song ngữ do một công ty luật soạn có trần tăng giá cụ thể, đặt ở mức không vượt quá 15%. Đây là điều khoản rẻ nhất và hiệu quả nhất bạn có thể đòi.
Quyền ưu tiên thuê tiếp. Ghi rằng khi hết hạn, nếu bên cho thuê vẫn tiếp tục cho thuê thì bên thuê được quyền ưu tiên thuê tiếp, và bên thuê phải thông báo nhu cầu gia hạn trước một thời hạn nhất định, thường là 60 ngày.
Chế tài đối xứng khi chấm dứt trước hạn. Bên thuê chấm dứt sớm thì mất cọc. Bên cho thuê chấm dứt trái thỏa thuận thì phải hoàn cọc, hoàn tiền thuê đã trả trước chưa sử dụng, và bồi thường thêm một khoản. Một mẫu trong bài quy định mức bồi thường bằng đúng tiền cọc; một mẫu khác đặt ở mức 06 tháng tiền thuê. Với mặt bằng kinh doanh, nên tính thêm chi phí đầu tư đã bỏ ra.
Ràng buộc khi bán nhà. Ghi rõ: trường hợp bên cho thuê chuyển quyền sở hữu, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng theo Điều 173 Luật Nhà ở 2023, và bên cho thuê phải thông báo cho bên mua về hợp đồng thuê đang có hiệu lực. Có mẫu quy định thẳng: nếu trong thời hạn thuê bên cho thuê bán nhà thì phải bồi thường một khoản bằng tiền cọc, hoàn cọc và hoàn tiền thuê đã trả trước.
Hoàn trả chi phí đầu tư. Với mặt bằng kinh doanh, bên thuê thường bỏ tiền cải tạo, làm biển hiệu, lắp điều hòa, lát sàn. Ghi rõ: tài sản do bên thuê đầu tư lắp đặt thuộc về bên thuê và được tháo dỡ mang đi khi kết thúc, trừ hạng mục gắn liền kết cấu; nếu bên cho thuê chấm dứt trước hạn thì phải hoàn trả phần chi phí đầu tư chưa khấu hao.
Một lưu ý về mức phạt: với hợp đồng mang tính thương mại, mức phạt vi phạm không được vượt quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm. Đây là lý do nên tách riêng "phạt vi phạm" và "bồi thường thiệt hại" trong hợp đồng - bồi thường thiệt hại thực tế không bị giới hạn bởi mức trần này.
3. Những điều khoản đặc thù khác của thuê kinh doanh
Thuế. Đây là tình huống mà chuyện thuế phải được viết vào hợp đồng. Khi cá nhân cho công ty thuê nhà, hợp đồng cần ghi rõ ba việc: giá thuê đã hay chưa bao gồm thuế; bên nào kê khai và nộp; và nếu công ty nộp thay thì số tiền được trừ khi tính thuế ra sao. Trong các mẫu khảo sát, chỉ một mẫu làm đủ cả ba - đó là lý do kế toán hay phải làm lại hợp đồng. Đây là mảng có nhiều thay đổi trong năm 2026, nên tham vấn kế toán trước khi chốt con số.
Đăng ký kinh doanh tại địa chỉ thuê. Nếu bạn cần dùng địa chỉ thuê làm trụ sở doanh nghiệp, hợp đồng phải cho phép rõ ràng. Nhiều thủ tục yêu cầu hợp đồng thuê có công chứng - luật không bắt buộc công chứng hợp đồng thuê nhà ở, nhưng thực tế thủ tục có thể đòi, nên hỏi trước.
Biển hiệu và mặt tiền. Ghi rõ bên thuê được đặt biển hiệu, kích thước và vị trí ra sao, ai chịu chi phí xin phép nếu cần.
Phòng cháy chữa cháy. Mặt bằng kinh doanh chịu yêu cầu chặt hơn nhà ở. Ghi rõ bên nào chịu trách nhiệm bảo đảm điều kiện an toàn và bên nào chịu chi phí nếu phải bổ sung hạng mục.
Thời gian báo trước dài hơn. Với văn phòng và mặt bằng, mức 30 ngày của luật là quá ngắn - doanh nghiệp cần thời gian tìm chỗ mới và làm thủ tục thay đổi địa chỉ trụ sở. Một mẫu trong bài quy định 02 tháng. Đây là chỗ luật cho phép thỏa thuận khác, nên hãy thỏa thuận.
Sửa chữa và hao mòn. Bên cho thuê chịu hư hỏng kết cấu, mái, tường, hệ thống điện nước tổng. Bên thuê chịu hư hỏng nhỏ do sử dụng. Riêng hao mòn tự nhiên, Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bên thuê không chịu trách nhiệm - nhưng không mẫu nào trong bài ghi câu này, nên hãy tự thêm.
4. Các mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh
Mẫu hợp đồng thuê nhà của cá nhân làm văn phòng, mặt bằng kinh doanh
Đây là mẫu sát nhất với tình huống phổ biến: cá nhân cho công ty thuê nhà để làm trụ sở hoặc địa điểm kinh doanh. Mẫu duy nhất trong nhóm có điều khoản thuế: ghi rõ giá thuê chưa bao gồm thuế và bên thuê kê khai, nộp thuế thay bên cho thuê. Điều 3.3 bảo vệ bên thuê rất mạnh và đúng vào rủi ro số một: nếu trong thời hạn thuê bên cho thuê bán nhà hoặc chấm dứt hợp đồng trước hạn thì phải bồi thường một khoản bằng tiền cọc, hoàn trả cọc và hoàn trả tiền thuê đã trả trước chưa sử dụng. Quy định báo trước 02 tháng khi chấm dứt, dài hơn mức 30 ngày của luật. Cho phép bên thuê tháo dỡ và mang đi các trang thiết bị đã tự lắp thêm khi hết hạn.
Cần thương lượng lại một điểm: bản gốc trao cho bên cho thuê quyền tự chuyển toàn bộ tài sản của bên thuê ra khỏi nhà mà không cần sự đồng ý, và tuyên bố bên cho thuê không chịu trách nhiệm trước pháp luật. Một điều khoản trong hợp đồng không thể tự nó miễn trừ trách nhiệm pháp lý, và với mặt bằng kinh doanh thì hàng hóa trong đó có thể trị giá lớn.
Mẫu hợp đồng thuê nhà của cá nhân làm văn phòng, mặt bằng kinh doanh
⤓ Tải file hợp đồng thuê (Mẫu 1)
⤓ Tải file hợp đồng thuê (Mẫu 2)
Mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn (Nghị định 96/2024/NĐ-CP)
Biểu mẫu do Chính phủ ban hành, bắt buộc khi bên cho thuê kinh doanh bất động sản và tài sản là công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn - tức mặt bằng thương mại, sàn văn phòng trong tòa nhà. Nếu bạn thuê ki- ốt trong trung tâm thương mại hoặc sàn văn phòng của chủ đầu tư, đây là mẫu áp dụng.
Lưu ý khi dùng: phần mở đầu tuyên bố áp dụng cho công trình có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình có công năng hỗn hợp. Nhưng toàn bộ 12 điều bên dưới lại viết "có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú", gọi hai bên là "Bên bán/bên cho thuê mua" và "Bên mua/bên thuê mua", còn khoản 2 Điều 4 lạc sang "Thời điểm giao nhận nhà ở". Đây là lỗi sao chép trong chính bản gốc, cần sửa toàn bộ trước khi ký.
Mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn (Nghị định 96/2024/NĐ-CP)
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Bắt buộc khi bên cho thuê là doanh nghiệp hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản và tài sản là nhà ở. Quyền và nghĩa vụ hai bên dẫn chiếu thẳng Điều 18 đến Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - nếu thuộc diện dùng mẫu này thì nên đọc kèm bốn điều đó thay vì chỉ điền vào chỗ trống.
Mẫu không có điều khoản đặt cọc, không có trần tăng giá, không có quyền ưu tiên thuê tiếp. Với người thuê kinh doanh, ba thiếu sót này đều phải bổ sung bằng thỏa thuận riêng. Ngoài ra khoản 2 Điều 12 của bản gốc viết "Bên mua giữ … bản, Bên bán giữ … bản" - lỗi sao chép từ mẫu hợp đồng mua bán.
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở theo Phụ lục II Nghị định 96/2024/NĐ-CP
Mẫu hợp đồng thuê nhà song ngữ Việt – Anh
Mẫu do công ty luật soạn, dùng cho người nước ngoài hoặc công ty có yếu tố nước ngoài. Đáng chú ý vì đây là mẫu duy nhất trong nhóm có trần tăng giá bằng con số: khoản 2.2.4 quy định bên thuê được quyền ưu tiên thuê tiếp, phải thông báo trước 02 tháng, và tiền thuê khi gia hạn được điều chỉnh nhưng không vượt quá 15% tiền thuê quy định tại hợp đồng. Khoản 3.1.2 cũng được soạn khéo: bên cho thuê tự ý thay đổi tiền thuê dẫn tới phải chấm dứt hợp đồng thì bị coi như bên cho thuê đơn phương chấm dứt và phải bồi thường. Khoản 7.2.1 đặt mức bồi thường 06 tháng tiền thuê nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt.
Ba lỗi soạn thảo cần sửa: mẫu vẫn dùng "CMTND"; khoản 3.1.1 viết "Tiền thuê: là ....../tháng (bằng chữ: một tháng)" trong khi chỗ đó phải là số tiền viết bằng chữ; khoản 3.2 dẫn "điều 3.1.2.2" không tồn tại trong mẫu và ghi nhầm bên A thay vì bên B. Ngoài ra mẫu yêu cầu trả trước 06 tháng tiền thuê bằng tiền mặt ngay khi ký - nên đổi sang chuyển khoản.
Mẫu hợp đồng thuê nhà song ngữ Việt – Anh
Mẫu hợp đồng thuê nhà ngắn gọn - khung để tùy biến
Đây là khung tốt nhất để tùy biến cho thuê kinh doanh, nhưng phải bổ sung: điều khoản thuế, trần tăng giá khi gia hạn, quyền ưu tiên thuê tiếp, chế tài đối xứng khi chấm dứt trước hạn, hoàn trả chi phí đầu tư, biển hiệu và đăng ký kinh doanh tại địa chỉ thuê.
Mẫu hợp đồng thuê nhà ngắn gọn - khung để tùy biến
5. Những việc cần làm trước khi ký
Xác minh tư cách bên cho thuê. Đối chiếu tên trên Giấy chứng nhận với người ký. Đồng sở hữu thì tất cả cùng ký; sổ đứng tên hai vợ chồng mà chỉ một người ký là lỗi có thể khiến giao dịch bị phủ nhận. Người ký không phải chủ sở hữu phải có hợp đồng ủy quyền đã công chứng ghi rõ phạm vi được cho thuê. Kiểm tra nhà có đang thế chấp ngân hàng, tranh chấp hay bị kê biên không - với mặt bằng kinh doanh, nhà bị phát mại giữa chừng là rủi ro thật.
Kiểm tra công năng của tài sản. Căn hộ chung cư không được dùng vào mục đích không phải để ở. Nhà trong ngõ nhỏ có thể vướng quy định về phòng cháy chữa cháy khi mở hàng ăn. Hỏi trước khi ký, đừng hỏi sau khi đã sửa xong quán.
Đàm phán trần tăng giá ngay từ đầu, khi bạn còn là người chủ nhà muốn giữ. Sau một năm quán đông khách thì vị thế đảo ngược hoàn toàn.
Lập biên bản bàn giao chi tiết, chụp ảnh và quay video hiện trạng. Với mặt bằng kinh doanh, còn cần ghi rõ hiện trạng nào bạn được phép thay đổi và hiện trạng nào phải hoàn trả khi trả mặt bằng.
Định lượng mọi thứ. Thay "thanh toán đầu tháng" bằng "từ ngày 01 đến ngày 05 của tháng đầu mỗi kỳ". Thay "tăng giá hợp lý" bằng "tăng không quá 10% một năm". Thay "báo trước một thời gian" bằng "báo trước 02 tháng bằng văn bản".
Cân nhắc công chứng. Luật không bắt buộc, nhưng với hợp đồng thuê mặt bằng dài hạn, giá trị lớn, hoặc dùng làm trụ sở doanh nghiệp thì nên làm - vừa tăng giá trị chứng cứ, vừa tránh vướng khi làm thủ tục đăng ký kinh doanh.
Căn cứ pháp lý
- Luật Nhà ở 2023 số 27/2023/QH15 - Điều 163, 164, 170, 171, 172, 173.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 - Điều 18, 19, 20, 21.
- Bộ luật Dân sự 2015 số 91/2015/QH13 - Điều 472 đến Điều 482, đặc biệt Điều 478 và Điều 479.
- Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản - Phụ lục II và mẫu hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng.
Bài viết mang tính tham khảo. Quy định pháp luật, đặc biệt là quy định về thuế, được cập nhật thường xuyên; trước khi áp dụng hãy đối chiếu văn bản đang có hiệu lực. Với hợp đồng thuê mặt bằng giá trị lớn hoặc dài hạn, nên tham vấn luật sư trước khi ký.